Acomodação do Mercado Imobiliário em Setembro/2021

 

Em setembro, houve redução de 23% na comercialização de imóveis residenciais novos na Capital em comparação com o resultado de agosto

Pesquisa Secovi-SP registra acomodação do setor no mês de setembro

A Pesquisa do Mercado Imobiliário da cidade de São Paulo, realizada pelo departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP, registrou em setembro a comercialização de 5.089 unidades residenciais novas na cidade de São Paulo, resultado 23,0% inferior às vendas de agosto (6.611 unidades) e 1,1% abaixo das 5.147 unidades comercializadas em setembro de 2020. Com o resultado, fica interrompido o crescimento sequencial das vendas registrado desde dezembro de 2020.

“Alguns fatores influenciaram esta acomodação do mercado imobiliário, como o aumento das taxas de juros dos financiamentos imobiliários e do IPCA, que mede a inflação e chegou a 10,25%”, destaca Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, acrescentando a interrupção das discussões das reformas administrativa e tributária no Congresso Nacional.

Em valores monetários, a redução registrada foi mais significativa. O VGV (Valor Global de Vendas) totalizou R$ 2,1 bilhões em setembro, resultado 25,4% abaixo do registrado em agosto (R$ 2,9 bilhões) e 38,7% inferior ao volume percebido em setembro de 2020 (R$ 3,5 bilhões). Esse comportamento deve-se à diminuição das vendas de imóveis de 3 e 4 dormitórios em setembro deste ano.

Segmentação – Imóveis de 2 dormitórios representaram 57% do total de vendas no mês. O mesmo percentual de 57% foi registrado na comercialização de unidades com área entre 30 m² e 45 m². Já os apartamentos com preços na faixa de R$ 240 mil a R$ 500 mil representaram 44% das vendas.

Imóveis econômicos, enquadrados no programa Casa Verde e Amarela, responderam por 50,9% das vendas em unidades (2.590 unidades) e participaram com 24,8% de VGV (R$ 530,2 milhões).

No acumulado de janeiro a setembro deste ano, foram comercializadas 47.008 unidades, resultado 43,6% acima do apurado no mesmo período de 2020 (32.735 unidades).

Lançamentos – Ainda de acordo com levantamento do Secovi-SP, a cidade de São Paulo registrou no mês de setembro o lançamento de 7.766 unidades residenciais, pequena variação de 0,2% em relação aos lançamentos de agosto (7.749 unidades), mas 24,5% superior quando comparado às 6.238 unidades lançadas em setembro do ano passado. Nos primeiros nove meses do ano, foram lançadas na cidade de São Paulo 49.563 unidades, alta de 87,2% em relação ao volume apurado no mesmo período de 2020.

No acumulado de 12 meses (outubro de 2020 a setembro de 2021), os lançamentos na capital paulista somaram 83.065 unidades, ficando 46,6% acima das 56.646 unidades lançadas no período anterior (outubro de 2019 a setembro de 2020).

No segmento de mercado de médio e alto padrão, a pesquisa identificou 5.222 unidades lançadas, 2.499 unidades vendidas e oferta final de 28.041 unidades.

Análise setorial – Evidencia-se nessa acomodação do mercado o comportamento do INCC (Índice Nacional de Custo de Construção), que por três meses consecutivos (julho, agosto e setembro) vem registrando variação mensal abaixo da inflação, mantendo em equilíbrio os preços dos insumos e da mão-de-obra.

“Nossa atividade é de longo prazo. E ao enfrentarmos as dificuldades pontuais, como o aumento de preços dos insumos, conseguimos manter o ritmo da produção imobiliária”, afirma. Contudo, ele ressalta que, para ampliar o atendimento da demanda reprimida por habitação, continuar gerando empregos e influenciar positivamente a macroeconomia, os entraves urbanísticos legais precisam ser solucionados com urgência.

A judicialização de legislações destinadas a promover melhorias urbanísticas na cidade é injustificável, na avaliação de Basilio Jafet, presidente do Secovi-SP. “Não é possível conviver com ações contrárias à requalificação do centro de São Paulo e à modernização das leis urbanísticas, como a de zoneamento, cujo processo de revisão está paralisado. Esperamos que essas questões possam ser superadas”, opina.

A inflação atual, em dois dígitos, é outro componente que leva o setor a ser mais cauteloso. O aumento da Selic anunciado ontem pelo Copom (Comitê de Política Monetária), do Banco Central, e um possível rompimento do teto de gastos podem mudar os rumos da macroeconomia e elevar os juros do financiamento imobiliário, tanto para a produção quanto para a aquisição habitacional.

“Apesar disso, o setor imobiliário tem resiliência suficiente, assim como os adquirentes. O mercado vai se adaptar aos novos cenários e continuará ativo, porque é grande a demanda por habitação, porém com intensidade menor”, analisa o presidente do Secovi-SP.

Ele destaca, ainda, informação do Boletim Focus, do BC, divulgado na segunda-feira, 25/10. “Pela primeira vez no ano, a expectativa de crescimento do PIB (Produto Interno Bruto) é inferior a 5%. Isso também vai impactar o nosso setor e muitos outros durante 2022”, analisa Jafet.

“O ambiente político atual é mais um fator de instabilidade, que pode acarretar a redução da velocidade de vendas de imóveis em São Paulo”, conclui o vice-presidente Emilio Kallas.

Perspectivas – Os resultados do mês de setembro não alteraram as perspectivas de fechamento deste ano, com lançamentos entre 70 mil a 72 mil unidades – equivalente ao crescimento de 17% a 20% em relação aos números de 2020. Ainda, a expectativa é que as vendas fiquem entre 62 mil a 65 mil unidades, uma variação de 21% a 26%.

Confira a pesquisa completa, que também traz dados do mercado imobiliário da Região Metropolitana de São Paulo.

Autor: Assessoria de Comunicação - Secovi-SP 

matéria completa em http://www.secovi.com.br/noticias/pesquisa-secovi-sp-aponta-acomodacao-do-mercado-imobiliario/15516:http://www.secovi.com.br/noticias/pesquisa-secovi-sp-aponta-acomodacao-do-mercado-imobiliario/15516

Bem de família pode ser penhorado em caso de blindagem patrimonial

O colegiado interpretou que devedor, antevendo problemas financeiros, realizou a compra para enquadrar o imóvel como bem de família de forma fraudulenta.

A 12ª turma do TRT da 2ª região manteve a penhora sobre um bem avaliado em cerca de R$ 4,5 milhões adquirido pelo executado principal antes das reclamações trabalhistas. O colegiado interpretou que esse devedor, antevendo problemas financeiros, realizou a compra para enquadrar o imóvel como bem de família de forma fraudulenta.

Penhora sobre um bem avaliado em cerca de R$ 4,5 milhões foi mantida.

Segundo o juiz Richard Wilson Jamberg, responsável pela decisão em 1º grau, é notório que a prática de blindagem patrimonial, ação ilícita com vistas a ocultar patrimônio, ocorre ainda antes do surgimento de dívidas, tratando-se de operação complexa com aparência de legalidade.

"Não é por outra razão que o artigo 169 do Código Civil prevê que a simulação não convalesce com o tempo, podendo ser declarada a qualquer momento."

O juiz-relator Flávio Laet corroborou essa interpretação em acórdão. A intenção de fraudar futuras execuções fica mais evidente quando se avalia o fato de que ele foi colocado em nome da filha, que ainda era menor de idade no tempo da aquisição, com instituição de usufruto em favor do pai executado. "Resta evidente que o intuito ali foi apenas a ocultação e a blindagem patrimonial de futuras execuções", afirmou.

Dada a evidência da fraude, o magistrado reforçou o não reconhecimento da propriedade como bem de família. A própria lei que regulamenta esse instituto dispõe que suas previsões não se aplicam à pessoa que sabe ser insolvente e adquire, de má-fé, imóvel mais valioso para transferir a residência familiar (art. 4º da lei 8.009/90).

https://www.migalhas.com.br/quentes/353456/bem-de-familia-pode-ser-penhorado-em-caso-de-blindagem-patrimonial

A importância de um contrato de aluguel escrito

 

A locação de imóveis é muito comum

O contrato de aluguel escrito é muito mais seguro e confiável que um contrato verbal.

na vida do brasileiro, diferente da compra e venda, uma vez que este último requer a disposição de grandes valores e a grande dificuldade econômica, adquirir um bem imóvel torna-se muito oneroso.

Visando garantir os direitos do locatário e do locador, foi instituída a Lei 8.245/1991, que regula a locação dos imóveis urbanos. Vale ressaltar que esta lei, logo em seu art. 1º, ressalta que o Código Civil e outras leis especiais continuarão regulando locações de imóveis de propriedade da União, Estados e Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; de espaços destinados à publicidade; em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; e o arrendamento mercantil, em qualquer de sua modalidade.

Explicada a atuação da Lei de Locações, é importante entender como ela estará presente na vida do cidadão e a importância de um contrato formal expresso na elaboração do acordo de aluguel realizado entre as partes.

Celebrar um acordo verbalmente com o proprietário do imóvel não é aconselhável, isso porque, o “Contrato Verbal” traz dificuldades as partes em produzir provas, o que pode acarretar prejuízos a uma delas caso seja necessário o pedido de uma Tutela de Urgência ou Evidência dentro de algum processo ligado ao aluguel. Sendo assim, a elaboração de um Contrato Escrito, realizado pelo seu advogado de confiança pode lhe garantir muita segurança quando for realizar a locação de um imóvel.

O Código Civil de 1916 era baseado nas legislações do Século XIX, garantindo uma ampla liberdade de contratar entre as partes, tanto que o contrato de locação neste Código era regido somente por 16 artigos, comparado com a atualidade que possui uma Lei dedicada somente a isso.

Dessa forma, o antigo Código trazia a igualdade de partes entre os contratantes, a liberdade da estipulação do contrato e do reajustamento do aluguel, bem como o amplo direito de despejo por parte do locador. O locatário não possuía direitos iguais ao do locador, devendo se encaixar em suas exigências, caso contrário, sem qualquer opção, deveria retirar-se do imóvel.

Porém, essa falsa aparência ficou claramente evidenciada quando a Primeira Guerra Mundial terminou em 1918 e o foco populacional começou a se concentrar nas cidades, onde mais e mais pessoas se aglomeravam, abandonando as fazendas, com a finalidade de crescer financeiramente devido aos resultados que a revolução industrial ainda provocava. A estabilidade econômica existente entre locadores e locatários deixou de existir, uma vez que houve enorme procura por imóveis e a oferta era baixa.

A construção de prédios urbanos, consequentemente cresceu consideravelmente e os locadores, aproveitando-se das Leis que lhes eram favoráveis, forçavam desocupações sem quaisquer motivos e aumentos abusivos de alugueis, visando sempre aumentar sua renda sobre os locatários.

Com o passar das décadas, vários decretos e leis foram surgindo com o intuito de proteger os locatários das atitudes abusivas do locador, como o decreto nº 4.403/1921 e o decreto nº 24.150/1934 e assim por diante, até a chegada da Lei 8.245/1991, a qual conhecemos atualmente.

Esta lei traz medidas protetivas ao locatário, neutralizando sua vulnerabilidade econômica em face do locador.

Vários doutrinadores expõem que a estruturação de um contrato de locação não possui muitas exigências, haja vista que possui um caráter consensual, porém o contrato escrito possui mais destaque. Isso porque o contrato de locação por tempo determinado, para o exercício de uma ação renovatória, nos casos das locações não residenciais, criou uma jurisprudência na qual considerava imprescindível o contrato escrito para a sua renovação. É importante destacar que esta jurisprudência ocorreu ainda no regime do Decreto nº 24.150/1934.

É certo que o caso mencionado acima trata-se de uma locação não residencial, mas que se encaixa facilmente em uma locação residencial, devido a segurança que um contrato escrito traz para ambas as partes.

Outro ponto muito importante trazido pelo contrato escrito é o direito de preferência do inquilino, disposto no art. 27 e seguintes da Lei 8.245/1991.

Este direito dá ao locatário, havendo a venda ou promessa de venda, cessão ou dação em pagamento, preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros.

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Já o art. 33, também da Lei 8.245/1991, dispõe:

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

O direito de preferência do locatário só terá eficácia real se o contrato for escrito e houver sido averbado no Registro de Imóveis pelo menos 30 dias antes da venda. Caso isso não venha a ocorrer, a preferência do locatário acabará gerando apenas efeitos pessoais.

Outra característica que só será possível com a existência do contrato escrito e sua averbação no Cartório de Registro de Imóveis é a cláusula de vigência em caso venda, que irá impedir o comprador do imóvel rompa o vínculo locatício e venha despejar os moradores da residência.

O art. 46 da Lei de Locações dispõe que as locações ajustadas por escrito ou verbalmente por prazo igual ou superior a 30 meses somente poderão ser encerradas quando finalizados os contratos que as estipularam, independente de notificação ou aviso.

Já o art. 47 da mesma lei traz que o contrato de locações poderá ser prorrogado por tempo indeterminado quando inferior ao prazo de 30 meses, sendo que o imóvel poderá ser retomado pelo locador nas hipóteses dos incisos I a IV. Caso o contrato de locação não cumpra qualquer desses requisitos, valerá o inciso V do presente artigo, podendo o locatário rescindir unilateralmente o contrato de locação depois de ultrapassar 05 anos de vigência.

mais em:

https://silviogigliottiadv.jusbrasil.com.br/artigos/1297609464/a-importancia-de-um-contrato-de-aluguel-escrito?utm_campaign=newsletter-daily_20211015_11825&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Volume de ações locatícias na Capital registra alta em agosto

 Foram ajuizados no mês 1.011 processos relacionados ao mercadode locação, aumento de 12,2% comparado a julho

     O volume médio mensal permanece abaixo dos anos anteriores.

Levantamento realizado pelo Secovi-SP junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) mostra que, em agosto, foram ajuizadas 1.011 ações judiciais relacionadas ao mercado de locação. O volume representa um aumento de 12,2% comparado a julho deste ano, quando foram registrados 901 processos na capital paulista.

Em relação a agosto do ano passado (1.375 ações), houve queda de 26,5%.

 

"O número de ações judiciais que deram entrada no Tribunal de Justiça de São Paulo tem oscilado este ano. Contudo, o volume médio mensal permanece abaixo dos anos anteriores. Isso demonstra que, embora alguns ainda tenham dificuldades para pagar, a maioria está interessada em negociar seus débitos, em vez de enfrentar a judicialização", avalia Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP. 

Do total ajuizado em agosto, 881 ações (87,1%) foram motivadas por falta de pagamento do aluguel. As ações ordinárias – relativas à retomada de imóvel para uso próprio, de seu ascendente ou descendente, reforma ou denúncia vazia – contabilizaram 65 processos (6,4%).

As ações para renovação compulsória de contratos comerciais com prazo de cinco anos somaram 45 processos (4,5%). Já as ações consignatórias, movidas quando há discordância de valores de aluguéis ou encargos, com opção do inquilino pelo depósito em juízo, totalizaram 20 processos (2%).

 

No acumulado de janeiro a agosto deste ano, foram protocoladas 8.427 ações, 8,2% a menos que as 9.183 ações registradas em igual período de 2020. O total acumulado de ações entre setembro de 2020 e agosto de 2021 foi de 12.433 casos, 11% abaixo do acumulado no período anterior (13.974 ações).

De acordo com o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no mês de agosto foram protocoladas no município de São Paulo 1.011 ações locatícias, aumento de 12,2% em comparação com o mês anterior que registrou 901 protocolos. Em relação as 1.375 ações do mesmo mês do ano anterior houve queda de 26,5%.

 

Gráfico 1 – Evolução Mensal das Ações Locatícias:

 

Os tipos de ações locatícias no mês de agosto de 2021 seguiram as seguintes distribuições. As ações por falta de pagamento de aluguel foram responsáveis por 87,1% dos casos, com 881 ações. As ações Ordinárias/Despejo contabilizaram 65 ações e 6,4% de participação, as ações renovatórias atingiram 45 ações e participação de 4,5%, e por último as Consignatórias que totalizaram 20 processos e participação de 2,0%.

 

Gráfico 2 – Participação por Tipo das Ações Locatícias:

fonte: http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/analises/analise-locaticias

Moro sozinha há anos no imóvel deixado por herança. Posso regularizar por Usucapião em meu nome?

Publicado por Julio Martins

em JusBrasil

A Usucapião pode ser manejada por herdeiro contra os demais, desde que além dos requisitos reclamados por lei para a modalidade pretendida, o interessado exerça a posse qualificada com EXCLUSIVIDADE sem qualquer oposição dos demais herdeiros. A gênese para o reconhecimento da usucapião neste cenário é a mesma que assenta a possibilidade para os casos de imóvel em condomínio - já que o Código Civil reconhece com clareza a identidade dos institutos na medida em que a herança defere-se como um todo a todos herdeiros atraindo as regras de condomínio em muitos pontos (v. par. único do art. 1.791 do Código Reale).

A corte superior inclusive já reconheceu a possibilidade em mais uma brilhante decisão exarada pela Ministra NANCY ANDRIGHI (REsp 1.631.859/SP) onde dentre outros pontos assentou na ementa que "O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários".

Efetivamente, se demonstrado que o herdeiro preenche os requisitos para a Usucapião (dentre eles e, por exemplo, estabelecendo moradia no imóvel objeto da herança) com exclusividade e sem oponibilidade dos demais herdeiros, ainda que não instaurado INVENTÁRIO, poderá haver a regularização do imóvel em favor do interessado mediante USUCAPIÃO JUDICIAL ou EXTRAJUDICIAL, nos moldes do art. 216-A da Lei de Registros Publicos e do Provimento CNJ 65/2017 - não havendo que se obstaculizar a pretensão do requerente exigindo-se a realização de Inventário.

Em recente decisão houve por bem ao TJPR reconhecer, com todo acerto e por unanimidade, a possibilidade da Usucapião em favor de herdeiro que exerça a posse qualificada de bem imóvel - cassando a sentença do juiz de piso:

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. 1. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR RECONHECIDA NA SENTENÇA. IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DA USUCAPIÃO COMO SUCEDÂNEO DA AÇÃO DE INVENTÁRIO. IMÓVEL QUE PERTENCIA AO GENITOR DA AUTORA. RECONHECIDA A PRESENÇA DO BINÔMIO UTILIDADE E NECESSIDADE. CONDÔMINO QUE PODE USUCAPIR BEM DA HERANÇA. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SENTENÇA CASSADA. Aberta a sucessão, pelo princípio da saisine, os herdeiros passam a deter os bens da herança em condomínio, sendo reconhecida a possibilidade de condômino usucapir bem ocupado com exclusividade, em nome próprio, desde que atendidos os requisitos legais da usucapião, independentemente do ajuizamento da ação de inventário. 2. MÉRITO DA DEMANDA. (...) REQUISITOS DO ART. 1.238, DO CC, PREENCHIDOS. DEVIDAMENTE PROVADO NOS AUTOS O EXERCÍCIO DA POSSE MANSA, PACÍFICA E SEM INTERRUPÇÃO OU OPOSIÇÃO, DESDE 1986. RECONHECIDA A PRESCRIÇÃO AQUISITIVA DA PROPRIEDADE. PRETENSÃO EXORDIAL ACOLHIDA, COM INVERSÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. No caso, está demonstrado que a autora exerce a posse sobre o imóvel desde o falecimento de seu genitor, em 1986, tendo se consumado o lapso temporal previsto em lei para aquisição da propriedade por usucapião extraordinária, bem como, que o proprietário registral do imóvel o adquiriu para dá-lo à autora, sua filha, logo, ela ali permaneceu com ânimo de dona, de forma mansa e pacífica, não havendo prova nos autos de que, durante esse longo período tenha havido oposição ou interrupção do exercício da posse, impondo-se o acolhimento da pretensão exordial.Recurso provido para cassar a sentença e, quanto ao mérito, julgar procedente a pretensão exordial". (TJPR. 0000693-83.2015.8.16.0083. J. em: 27/09/2021)

https://juliocarvalho.jusbrasil.com.br/artigos/1292152655/moro-sozinha-ha-anos-no-imovel-deixado-por-heranca-posso-regularizar-por-usucapiao-em-meu-nome?utm_campaign=newsletter-daily_20211004_11791&utm_medium=email&utm_source=newsletter