Mercado imobiliário se torna opção rentável para investimento

 A pandemia de Covid-19, que tomou proporções globais e confinou a população dentro de casa, fez com que as pessoas repensassem suas formas de moradias. 

De acordo com pesquisa da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário (...)  após meses difíceis em que as construtoras tiveram de paralisar serviços, durante a crise da pandemia da Covid-19 em 2021, houve um aumento significativo na venda de unidades. O incremento foi de 395% em relação ao mesmo período do ano anterior.

Os números mostram também que, para além da moradia, os imóveis se mostram ainda como uma opção rentável de investimento. Diante de cenários de crise, o mercado imobiliário se consolidou, sendo a preferência, tanto para investir, morar ou obter renda. Diante da assertiva, especialistas no mercado imobiliário apontam cinco motivos para investir no negócio. 

• Segurança de investimento

(...) quem compra terra ou tijolo, nunca erra. 

(...) “a segurança do investimento em um imóvel é difícil de ser batida: por pior que seja o momento econômico, o patrimônio imobiliário não deixa de ser valioso”.

(...)  moradia é uma necessidade humana básica, dessa forma, sempre haverá demanda. “Imóvel é investimento sim e, por sinal, está entre os melhores. É um tipo de investimento que não fica suscetível à volatilidade do mercado financeiro”, destaca.

• Valorização

a valorização dos imóveis. (...)  quando se trata de uma propriedade bem adquirida, o retorno sobre o investimento é na média maior que as modalidades em renda fixa, por exemplo. E, somada à renda de aluguel, caso exista, a rentabilidade é ainda bem maior.

“Em qualquer economia saudável, a valorização dos imóveis com o tempo é uma certeza, especialmente no longo prazo. A tendência é que, com o desenvolvimento natural da região em que o imóvel está localizado, a qualidade de vida se eleve e, junto com ela, os preços dos imóveis. Mas mesmo quando as coisas não vão tão bem assim na economia do país, a valorização relativa de um imóvel continua sendo vantajosa para os proprietários. Se o ritmo da valorização dos imóveis em uma região é lento, pode ter certeza que a maior parte das outras modalidades de investimentos enfrentam também problemas maiores”, (...)

• Rentabilidade

(...)  a rentabilidade alta como uma grande vantagem do investimento em imóveis. “A pessoa pode comprar o imóvel para fins de aluguel e ficar com uma renda passiva, que é aquela renda em que o investidor não precisa trabalhar no bem, no entanto, ainda assim está caindo dinheiro na conta todo mês”, (...)

“Se você comprar um imóvel para ter aluguel todo mês, você tem mercado para isso e a demanda é grande. Tem um público grande de pessoas que não gosta e não quer comprar um imóvel. Você pode comprar um flat, uma chácara de lazer, uma casa em condomínio, que sempre terão pessoas querendo alugar. A rentabilidade desse tipo de negócio pode variar de 0,5 a 2%, então é muito alto” (...) 

• Formação de patrimônio

(...)
“Quando as pessoas investem em imóveis, elas têm uma formação de patrimônio. Isso para o mercado, para o empresário, para as pessoas físicas, de forma geral, é garantia de muita coisa, porque cria lastro. Se a pessoa precisa tirar um grande investimento, se precisa mostrar garantia de algo que vai fazer, a formação de patrimônio, a construção de vários imóveis vai dar essa garantia e uma visibilidade para a pessoa que ele está negociando”.

(...) a importância na herança familiar e no sentimento de segurança em relação à moradia. “Se eu tenho a minha casa de moradia, é mais vantajoso que o aluguel, na minha opinião. Isso inclusive nos desperta o sentimento de uma segurança psicológica de que ninguém vai te tirar daquela local. No imóvel alugado a pessoa pode pedir o imóvel para você a qualquer momento”(...)

• Diversificação de investimentos

(...)

O direcionamento do capital não deve ser feito apenas no mercado financeiro, por exemplo. “Pensando na diversificação de investimentos, os imóveis são muito válidos. Aquela pessoa que só investe em gado, tem um maior risco, por exemplo. Eu não vou orientar a pessoa a investir em apenas uma coisa, além dos imóveis, os investidores podem fazer seus aportes na bolsa também, em criptomoedas, mas a diversificação é fundamental” (...)

“Parece batido, mas muitas vezes esse mito continua a vir à tona em bate-papos , principalmente, com aqueles que direcionam seu investimento somente ao mercado financeiro e não dividem os ovos em várias cestas, o que é um erro. Investimentos em imóveis são seguros”,

leia na integra em:

https://publicidadeimobiliaria.com/mercado-imobiliario-se-torna-opcao-rentavel-para-investimento-veja-as-dicas/

A importância de um contrato de aluguel escrito

 

A locação de imóveis é muito comum

O contrato de aluguel escrito é muito mais seguro e confiável que um contrato verbal.

na vida do brasileiro, diferente da compra e venda, uma vez que este último requer a disposição de grandes valores e a grande dificuldade econômica, adquirir um bem imóvel torna-se muito oneroso.

Visando garantir os direitos do locatário e do locador, foi instituída a Lei 8.245/1991, que regula a locação dos imóveis urbanos. Vale ressaltar que esta lei, logo em seu art. 1º, ressalta que o Código Civil e outras leis especiais continuarão regulando locações de imóveis de propriedade da União, Estados e Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; de espaços destinados à publicidade; em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; e o arrendamento mercantil, em qualquer de sua modalidade.

Explicada a atuação da Lei de Locações, é importante entender como ela estará presente na vida do cidadão e a importância de um contrato formal expresso na elaboração do acordo de aluguel realizado entre as partes.

Celebrar um acordo verbalmente com o proprietário do imóvel não é aconselhável, isso porque, o “Contrato Verbal” traz dificuldades as partes em produzir provas, o que pode acarretar prejuízos a uma delas caso seja necessário o pedido de uma Tutela de Urgência ou Evidência dentro de algum processo ligado ao aluguel. Sendo assim, a elaboração de um Contrato Escrito, realizado pelo seu advogado de confiança pode lhe garantir muita segurança quando for realizar a locação de um imóvel.

O Código Civil de 1916 era baseado nas legislações do Século XIX, garantindo uma ampla liberdade de contratar entre as partes, tanto que o contrato de locação neste Código era regido somente por 16 artigos, comparado com a atualidade que possui uma Lei dedicada somente a isso.

Dessa forma, o antigo Código trazia a igualdade de partes entre os contratantes, a liberdade da estipulação do contrato e do reajustamento do aluguel, bem como o amplo direito de despejo por parte do locador. O locatário não possuía direitos iguais ao do locador, devendo se encaixar em suas exigências, caso contrário, sem qualquer opção, deveria retirar-se do imóvel.

Porém, essa falsa aparência ficou claramente evidenciada quando a Primeira Guerra Mundial terminou em 1918 e o foco populacional começou a se concentrar nas cidades, onde mais e mais pessoas se aglomeravam, abandonando as fazendas, com a finalidade de crescer financeiramente devido aos resultados que a revolução industrial ainda provocava. A estabilidade econômica existente entre locadores e locatários deixou de existir, uma vez que houve enorme procura por imóveis e a oferta era baixa.

A construção de prédios urbanos, consequentemente cresceu consideravelmente e os locadores, aproveitando-se das Leis que lhes eram favoráveis, forçavam desocupações sem quaisquer motivos e aumentos abusivos de alugueis, visando sempre aumentar sua renda sobre os locatários.

Com o passar das décadas, vários decretos e leis foram surgindo com o intuito de proteger os locatários das atitudes abusivas do locador, como o decreto nº 4.403/1921 e o decreto nº 24.150/1934 e assim por diante, até a chegada da Lei 8.245/1991, a qual conhecemos atualmente.

Esta lei traz medidas protetivas ao locatário, neutralizando sua vulnerabilidade econômica em face do locador.

Vários doutrinadores expõem que a estruturação de um contrato de locação não possui muitas exigências, haja vista que possui um caráter consensual, porém o contrato escrito possui mais destaque. Isso porque o contrato de locação por tempo determinado, para o exercício de uma ação renovatória, nos casos das locações não residenciais, criou uma jurisprudência na qual considerava imprescindível o contrato escrito para a sua renovação. É importante destacar que esta jurisprudência ocorreu ainda no regime do Decreto nº 24.150/1934.

É certo que o caso mencionado acima trata-se de uma locação não residencial, mas que se encaixa facilmente em uma locação residencial, devido a segurança que um contrato escrito traz para ambas as partes.

Outro ponto muito importante trazido pelo contrato escrito é o direito de preferência do inquilino, disposto no art. 27 e seguintes da Lei 8.245/1991.

Este direito dá ao locatário, havendo a venda ou promessa de venda, cessão ou dação em pagamento, preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros.

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Já o art. 33, também da Lei 8.245/1991, dispõe:

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

O direito de preferência do locatário só terá eficácia real se o contrato for escrito e houver sido averbado no Registro de Imóveis pelo menos 30 dias antes da venda. Caso isso não venha a ocorrer, a preferência do locatário acabará gerando apenas efeitos pessoais.

Outra característica que só será possível com a existência do contrato escrito e sua averbação no Cartório de Registro de Imóveis é a cláusula de vigência em caso venda, que irá impedir o comprador do imóvel rompa o vínculo locatício e venha despejar os moradores da residência.

O art. 46 da Lei de Locações dispõe que as locações ajustadas por escrito ou verbalmente por prazo igual ou superior a 30 meses somente poderão ser encerradas quando finalizados os contratos que as estipularam, independente de notificação ou aviso.

Já o art. 47 da mesma lei traz que o contrato de locações poderá ser prorrogado por tempo indeterminado quando inferior ao prazo de 30 meses, sendo que o imóvel poderá ser retomado pelo locador nas hipóteses dos incisos I a IV. Caso o contrato de locação não cumpra qualquer desses requisitos, valerá o inciso V do presente artigo, podendo o locatário rescindir unilateralmente o contrato de locação depois de ultrapassar 05 anos de vigência.

mais em:

https://silviogigliottiadv.jusbrasil.com.br/artigos/1297609464/a-importancia-de-um-contrato-de-aluguel-escrito?utm_campaign=newsletter-daily_20211015_11825&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Fantasia x Realidade ou IGP-M x Valor de Mercado

    Enquanto o IGP-M chega a quase 30% (fazia muito tempo que não vivenciávamos essa correção monetária), o valor de mercado permanece estável, segundo Pesquisa do Secovi (leia na integra http://www.secovi.com.br/noticias/pesquisa-do-secovi-sp-mostra-estabilidade-no-valor-do-aluguel-em-sao-paulo/15259).

       Trazendo uma nova realidade : ou o Locador não aplica integralmente, ou tem seu imóvel entregue pelo Locatário, que pela lei da Oferta e Procura encontra oportunidades, muitas vezes, melhores.

       Nunca foi tão importante uma intermediação e negociação bem feitas.

       Conte com a Experiência de uma Imobiliária "de verdade"!!!

 

Você sabia que agora por muito pouco você não precisa mais de Fiador ou 3 meses de aluguel como garantia?

Para velhos problemas, novas soluções.

Baseado em um antigo problema do tipo de garantia de locação e para não precisar mais de Fiador, 3 meses de aluguel  como depósito  as empresas de seguro lançaram de uma nova modalidade de seguro fiança que tem como vantagem:

1. TAXA PRÉ FIXADA em 8% do valor do aluguel,

extremamente menor do que a praticada no mercado hoje em dia,

2. cobertura de alugueis, condomínio, IPTU, danos ao imóvel, multa por quebra de contrato (rescisão contratual), pintura interna e externa, ...

desde que não ultrapasse o valor de 12 x o valor do aluguel;

3. agilidade no processo de locação,

contratação e análise rápidas baseda em inteligência do mercado,





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a melhor solução para seu Investimento.

7 Segredos para Escolha de um Imóvel Ideal

Dificuldades na Hora da Escolha?

A equipe de especialistas da Allegranci IMÓVEIS separou os 7 Segredos para escolher o Imóvel Ideal,  para acertar na escolha:

1. Defina a sua Necessidade:

        Pensando no que você e sua família precisam como: tamanho e composição de sua família; antes de começar a buscar, fará com que trace seu objetivo e alcance ele mais rápido.

2.Visite e analise o Imóvel

        Leve uma trena, fita métrica e confira se seus móveis cabem no espaço.

        Para facilitar o planejamento existe um aplicativo chamado Magic Plan, que você pode fotografar que ele mede e forma uma planta da casa ou apartamento.

        Tome nota dos pontos fortes e dos pontos fracos de cada imóvel visitado, pode ser que esqueça depois da hora de comparar e escolher.

        Lembre que a decoração atual pode ser mudada e deixar o imóvel com a "sua cara", então não leve em conta o gosto do proprietário do imóvel.

3. Escolha: NOVO ou USADO

        Generalizando os imóveis novos costumam não ter tantos custo de manutenção, tem área de lazer mais completa e algumas vezes condomínio mais barato; entretanto costumam ser muito mais compactos e mais caros.

        No caso de um imóvel usado normalmente eles têm área interna maiores ; e muitas vezes não tem necessidade de gasto com manutenção e mobilia, pois em muitos casos vem com mobilia fixa.

4.  Localização é um ponto muito Importante

        Estude a vizinhança do imóvel pretendido. Analise a infraestrutura: supermercados, padarias, escolas, ...

           Verifique o histórico de criminalidade do bairro, buscando notícias e sondando com moradores e comerciantes.

            Faça, durante dia de semana, o percurso até seu trabalho e/ou escola para definir se é viável.

5. Aproveite a Ajuda Profissional dos Corrretores!

        Ao invés de tratar o corretor com desconfiança, conte com ajuda dele.

        Para ajudar faça uma lista do tipo de imóvel que você procura:  região,  faixa de valor, o tamanho e outras eventuais exigências. 

6. Analise seu Orçamento na sua Escolha:

            O imóvel pode ter tudo para ser ideal, mas se não couber no seu orçamento; ele será uma péssima escolha.

            No caso de aquisição por financiamento não é aconselhável que não se comprometa mais de 20% do orçamento mensal com a dívida. 

            Para locação de um imóvel é normalmente exigido renda de 3 x o valor da locação, ou seja, aluguel, IPTU e condomínio (se for apartamento).

7. Não demore  muito para escolher

            A compra ou locação do imóvel é uma decisão muito importante. Mas o mercado está aquecido e muitas vezes pode ser que o imóvel escolhido não esteja mais disponível quando decidir por ele.

            "Um imóvel muito bom pode ter maior procura, e o comprador pode perdê-lo pela demora”, diz Rinaldo Sparvoli gerente comercial da Allegranci imóveis.

            Se você encontrou o imóvel dos seus sonhos, não perca tempo. 

            Contate a corretora e faça uma proposta.

Estamos aqui para te auxiliar, contate um Especialista.

Consumidores estão mais interessados em COMPRAR do que em ALUGAR imóvel

 

A pandemia do Covid 19 influenciou muito o comportamento das pessoas.

Uma pesquisa de um grande portal imobiliária evidenciou um aumento supreendente no padrão de consumo dos brasileiros.

A procura que era antes de 47% subiu para 63% para compra em relação a locação.

Houve uma maior procura por imóveis maiores e pouca procura para 1 dormitório.

 Os compradores buscam mais qualidade na moradia, com ambientes adequados e espaço para escritório.

Locatário pode alegar força maior

Caso o locatário esteja com dificuldades de pagar a mensalidade, a melhor opção é buscar alternativas com o locador, como descontos progressivos e isenções temporárias.

Por ConJur (conjur.com.br):

                                                                            Devido às medidas de isolamento social para frear a pandemia do coronavírus, muitas pessoas vêm tendo seus rendimentos diminuídos. E, com isso, ficam com dificuldades de pagar despesas habituais, como locação. Nesse cenário, locatários podem alegar força maior para tentar reduzir ou suspender as mensalidades. Mas advogados recomendam que as partes busquem entrar em CONSENSO, deixando a ida à Justiça como última opção.

                                                                            Aprovado pelo Senado na última sexta-feira (3/4), o Projeto de Lei 1.179/2020, que suspende temporariamente regras do Direito Privado enquanto durar a epidemia do coronavírus no Brasil, proíbe, até 31 de dezembro de 2020, liminar de despejo em ações ajuizadas a partir de 20 de março, data estabelecida como marco inicial da pandemia no país.

                                                                            A versão inicial do PL também permitia que locatários residenciais suspendessem, total ou parcialmente, o pagamento dos aluguéis entre 20 de março e 30 de outubro. A medida valeria para os inquilinos que fossem demitidos ou tivessem redução da carga horária ou da remuneração. No caso de suspensão do pagamento, os alugueis vencidos deveriam ser pagos parceladamente a partir de novembro. Cada mensalidade poderia ser aumentada em até 20% para englobar as quantias em atraso.

                                                                            Esse trecho foi retirado do projeto. Porém, segue possível que o locatário alegue que não tem condições de pagar normalmente a mensalidade devido a evento de força maior — a epidemia de coronavírus. O artigo 393 do Código Civil estabelece que “o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado”. O PL 1.179/2020 só proíbe que se use a Covid-19 para obter efeitos jurídicos retroativos.

                                                                            Caso o locatário esteja com dificuldades de pagar a mensalidade, a melhor opção é buscar alternativas com o locador, como descontos progressivos e isenções temporárias;( ...).

                                                                            (...) importante que os locatários apresentem documentos que comprovam suas dificuldades financeiras, como comprovantes de redução de renda e carta de demissão.

                                                                            Se locador e locatário não chegarem a um acordo, este pode ir à Justiça e pedir a suspensão ou redução do aluguel,  (...) Na petição inicial, o inquilino precisa demonstrar que, em razão da pandemia, teve uma redução de seus ganhos financeiros. E que isso gera um desequilíbrio no contrato no contrato de locação e o impedimento de arcar momentaneamente com o valor anteriormente ajustado.

leia o Projeto de Lei na integra em: https://www.conjur.com.br/dl/projeto-lei-senado-11792020-coronavirus.pdf

Atenção Locatário: não pare simplesmente de pagar o aluguel!

"A boa-fé em propor acordos

Esse artigo traz uma análise da boa-fé nas relações locatícias no período de Coronavírus.

Muitas informações sobre locações que têm sido veiculadas pelas mídias vem sendo mal interpretadas por alguns.

Apesar das decisões atuais virem sendo favoráveis aos Locatários em razão das medidas emergenciais de combate a disseminação do Coronavírus (COVID-19), precisamos entender que em toda relação contratual o judiciário sempre analisará a boa-fé das partes.

Esse princípio é expressamente contemplado no Código Civil de 2002 (CC/02).

Com o disposto no artigo 113, verifica-se que o princípio da boa-fé está vinculado tanto à interpretação do negócio jurídico, quanto ao interesse social de segurança das relações jurídicas, uma vez que as partes devem agir em consonância com os usos do local em que o ato negocial foi por elas celebrado.

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

Por sua vez, o artigo 187 dispõe sobre o uso de um direito além do permitido ou extrapolando as limitações jurídicas, lesando alguém, traz como efeito o dever de indenizar. Ainda que seja um ato legal ou lícito, pode esconder-se a ilicitude no resultado, por atentado ao princípio da boa-fé e aos bons costumes ou em razão do desvio de finalidade sócio-econômica para o qual o direito foi criado e estabelecido.

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Já o artigo 422, traz, assim, a boa-fé nas relações negociais, exigindo das partes, não só uma norma de conduta, mas também funcionando como paradigma na estrutura do negócio jurídico.

Art. 422 Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Assim, caberá à jurisprudência sedimentar o alcance e limites da norma dita aberta do Código Civil, para o caso da pandemia, expondo os entendimentos e novas tendências a cada peculiaridade a cada contexto.

O Código de Defesa do Consumidor propôs a revitalização desse princípio, disposto no art. 4º, III, que representa o valor da ética, veracidade e correção dos contratantes, operando de diversas formas e em todos os momentos do contrato, desde a sua negociação até sua execução.

Art. 4º A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumo, atendidos os seguintes princípios:

III - harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo e compatibilização da proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico, de modo a viabilizar os princípios nos quais se funda a ordem econômica (art. 170, da Constituição Federal), sempre com base na boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores;

O inciso IV do art. 51 do Código Consumerista traz ainda a boa-fé como cláusula geral. Isso porque, tecnicamente, quando o intérprete procura identificar alguma violação à boa-fé objetiva, deve, naturalmente, ler e interpretar todas as cláusulas contratuais, todo o contrato. Logo, mesmo constando do rol do art. 51, a condição da boa-fé tem qualidade de cláusula geral.

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

Assim, mesmo que o Locatário não possa pagar o aluguel, seja no valor integral ou em parte, deve ser demonstrado ao Locador a intenção de pagar com as provas da impossibilidade, e propondo um acordo.

No entanto, ficar simplesmente sem pagar o aluguel poderá trazer prejuízos de difícil reparação a ambas as partes, mas principalmente ao Locatário, que, dependendo do caso, poderá ter sua conduta interpretada como violação ao princípio da boa-fé, além de ser condenado judicialmente a pagar todo retroativo mais o vigente."

texto de Samantha Oliveira

leia na integra:

https://sfoadvgmailcom.jusbrasil.com.br/artigos/829756804/atencao-locatario-nao-pare-simplesmente-de-pagar-o-aluguel?utm_campaign=newsletter-daily_20200409_9905&utm_medium=email&utm_source=newsletter