Mercado imobiliário se torna opção rentável para investimento

 A pandemia de Covid-19, que tomou proporções globais e confinou a população dentro de casa, fez com que as pessoas repensassem suas formas de moradias. 

De acordo com pesquisa da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário (...)  após meses difíceis em que as construtoras tiveram de paralisar serviços, durante a crise da pandemia da Covid-19 em 2021, houve um aumento significativo na venda de unidades. O incremento foi de 395% em relação ao mesmo período do ano anterior.

Os números mostram também que, para além da moradia, os imóveis se mostram ainda como uma opção rentável de investimento. Diante de cenários de crise, o mercado imobiliário se consolidou, sendo a preferência, tanto para investir, morar ou obter renda. Diante da assertiva, especialistas no mercado imobiliário apontam cinco motivos para investir no negócio. 

• Segurança de investimento

(...) quem compra terra ou tijolo, nunca erra. 

(...) “a segurança do investimento em um imóvel é difícil de ser batida: por pior que seja o momento econômico, o patrimônio imobiliário não deixa de ser valioso”.

(...)  moradia é uma necessidade humana básica, dessa forma, sempre haverá demanda. “Imóvel é investimento sim e, por sinal, está entre os melhores. É um tipo de investimento que não fica suscetível à volatilidade do mercado financeiro”, destaca.

• Valorização

a valorização dos imóveis. (...)  quando se trata de uma propriedade bem adquirida, o retorno sobre o investimento é na média maior que as modalidades em renda fixa, por exemplo. E, somada à renda de aluguel, caso exista, a rentabilidade é ainda bem maior.

“Em qualquer economia saudável, a valorização dos imóveis com o tempo é uma certeza, especialmente no longo prazo. A tendência é que, com o desenvolvimento natural da região em que o imóvel está localizado, a qualidade de vida se eleve e, junto com ela, os preços dos imóveis. Mas mesmo quando as coisas não vão tão bem assim na economia do país, a valorização relativa de um imóvel continua sendo vantajosa para os proprietários. Se o ritmo da valorização dos imóveis em uma região é lento, pode ter certeza que a maior parte das outras modalidades de investimentos enfrentam também problemas maiores”, (...)

• Rentabilidade

(...)  a rentabilidade alta como uma grande vantagem do investimento em imóveis. “A pessoa pode comprar o imóvel para fins de aluguel e ficar com uma renda passiva, que é aquela renda em que o investidor não precisa trabalhar no bem, no entanto, ainda assim está caindo dinheiro na conta todo mês”, (...)

“Se você comprar um imóvel para ter aluguel todo mês, você tem mercado para isso e a demanda é grande. Tem um público grande de pessoas que não gosta e não quer comprar um imóvel. Você pode comprar um flat, uma chácara de lazer, uma casa em condomínio, que sempre terão pessoas querendo alugar. A rentabilidade desse tipo de negócio pode variar de 0,5 a 2%, então é muito alto” (...) 

• Formação de patrimônio

(...)
“Quando as pessoas investem em imóveis, elas têm uma formação de patrimônio. Isso para o mercado, para o empresário, para as pessoas físicas, de forma geral, é garantia de muita coisa, porque cria lastro. Se a pessoa precisa tirar um grande investimento, se precisa mostrar garantia de algo que vai fazer, a formação de patrimônio, a construção de vários imóveis vai dar essa garantia e uma visibilidade para a pessoa que ele está negociando”.

(...) a importância na herança familiar e no sentimento de segurança em relação à moradia. “Se eu tenho a minha casa de moradia, é mais vantajoso que o aluguel, na minha opinião. Isso inclusive nos desperta o sentimento de uma segurança psicológica de que ninguém vai te tirar daquela local. No imóvel alugado a pessoa pode pedir o imóvel para você a qualquer momento”(...)

• Diversificação de investimentos

(...)

O direcionamento do capital não deve ser feito apenas no mercado financeiro, por exemplo. “Pensando na diversificação de investimentos, os imóveis são muito válidos. Aquela pessoa que só investe em gado, tem um maior risco, por exemplo. Eu não vou orientar a pessoa a investir em apenas uma coisa, além dos imóveis, os investidores podem fazer seus aportes na bolsa também, em criptomoedas, mas a diversificação é fundamental” (...)

“Parece batido, mas muitas vezes esse mito continua a vir à tona em bate-papos , principalmente, com aqueles que direcionam seu investimento somente ao mercado financeiro e não dividem os ovos em várias cestas, o que é um erro. Investimentos em imóveis são seguros”,

leia na integra em:

https://publicidadeimobiliaria.com/mercado-imobiliario-se-torna-opcao-rentavel-para-investimento-veja-as-dicas/

O locatário tem o direito de discutir esse reajuste do aluguel?

 

Como funciona a cláusula de reajuste nos contratos de locação de imóveis

O locatário tem o direito de discutir esse reajuste? Qual a responsabilidade do fiador diante de uma alteração do valor originalmente contrato?

Publicado por Raquell Almeida

O aluguel estipulado em contrato, é essencial para que se caracterize o contrato de locação.

Com o passar do tempo, o aluguel que foi estipulado no início da relação locatícia pode “perder o seu valor”. Como assim?

Com o ajuste da inflação, aumento dos produtos, e a consequente valorização do mercado imobiliário, o imóvel locado também sofre alteração, e por vezes, a quantia combinada no início fica desvalorizada, frente a valorização daquele imóvel no mercado.

É por isso que é muito comum ser estabelecido em contrato uma cláusula de reajuste. Essa cláusula visa equilibrar o valor do aluguel com o valor de mercado do imóvel.

Existente cláusula contratual expressa a impor os parâmetros de reajuste do valor do aluguel contratado, verifica-se legítima a aplicação dos índices ajustados de forma a elevar o locativo inicialmente convencionado.

Mas pode acontecer de o valor reajustado não atender as expectativas do locatário, por entender que o valor está muito elevado.

Diante disso, não concordando com o novo valor reajustado, o locatário pode ajuizar uma ação revisional, pedindo ao juiz que, este arbitre o valor do alguém que considerar justo no caso concreto.

Caso não tome nenhuma medida judicial para tentar alterar o valor reajustado, não pode posteriormente alegar sua discordância, uma vez que este foi estabelecido na forma contratualmente prevista e com a qual expressamente anuiu.

A Lei do Inquilinato prevê expressamente a fixação de novo valor para o aluguel:

“Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.”

A única ressalva que esta lei traz, é que apesar de as partes poderem estabelecer o valor que acharem melhor, esse aluguel não pode ser estabelecido em moeda estrangeira ou vinculado a variação cambial ou a salário-mínimo (Artigo 17 da Lei nº 8.245/91).

Reajuste do aluguel sem a participação do fiador

O Superior Tribunal de Justiça entende que, até a entrega das chaves, o fiador é responsável pelo pagamento do aluguel e encargos da locação.

Muito embora seja prevista sua responsabilidade, ela encontra algumas barreiras que impedem que o fiador seja responsável por algo que não participou, como é o caso do reajuste do aluguel, entre locador e locatário.

Pode acontecer de ocorrer um aditivo contratual, que preveja um novo valor de aluguel. Mas que nesse aditivo não tenha a participação do fiador, apenas do locador e locatário, que concordam com o novo valor estabelecido.

Nesse caso, o fiador deveria ficar responsável por esse valor que acresceu o aluguel?

Entende-se que nesse caso, mesmo que o fiador não tenha participado, não ocorre sua exoneração, ou seja, ele não deixa de ser o responsável pelo pagamento.

O que acontece é que apenas no excesso, ou seja, o valor que acresceu ao aluguel, é que ele não será responsável.

Por exemplo, se no contrato original o valor do aluguel era de R$ 800,00, e nesse caso, o fiador participou e se colocou como garantidor do pagamento da dívida que o locatário deixar de anuir, ele será responsável.

Mas se houver um aditivo contratual e o novo valor do aluguel ficar arbitrado em R$ 950,00, sem a participação do fiador, este valor excedente de R$ 150,00, não será de sua responsabilidade.

O fiador portanto, é garantidor apenas do valor original, R$ 800,00.

Veja essa jurisprudência:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. ADITAMENTO DO PACTO LOCATÍCIO. VALIDADE DA FIANÇA NOS TERMOS AVENÇADOS NO CONTRATO. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.

1 - "É firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, tendo o locador e o locatário do imóvel majorado o valor do aluguel sem a anuência dos fiadores, não respondem estes pelos acréscimos verificados, mas apenas pelo valor originalmente pactuado, devidamente reajustado na forma prevista no contrato de locação, consoante disposto na Súmula 214/STJ" ( REsp 953.520/SP, Relator o Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, DJe de 7.2.2008).

Portanto, podemos concluir que:

a) O locatário não é obrigado a concordar com o reajuste do aluguel, mas não concordando, deve promover a ação revisional de aluguel, sob pena de o seu silêncio ser considerado sua aceitação.

b) O fiador é garantidor apenas do contrato que participou, não sendo responsável pelo reajuste praticado sem o seu consentimento.

Leia artigo na integra em:

JusBrasil por Raquell Almeida

FGV cria Índice de Reajuste de Aluguéis Residenciais (IVAR)

Com toda crise financeira ocorrida no último ano foi Gritante a real necessidade de um indice financeiro específico para majoração dos aluguéis. Não sei se é o fim do IGP-M, leia essa matéria e reflita

" O mercado imobiliário passa a contar com um novo indicador a partir desta terça-feira (11/janeiro/2022): o IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais), lançado hoje às 8h pela FGV (Fundação Getulio Vargas), que vai medir a evolução dos preços de aluguéis no Brasil.

De acordo com a FGV, o IVAR subiu 0,66% em dezembro de 2021, acumulando queda de 0,61% em 12 meses. “O setor imobiliário foi profundamente afetado pelos efeitos da pandemia sobre o mercado de trabalho. O desemprego elevado sustentou negociações entre inquilinos e proprietários que resultaram, em sua maioria, em queda ou manutenção dos valores dos aluguéis, contribuindo para o recuo da taxa anual do índice”, avalia Paulo Picchetti, pesquisador do FGV IBRE e responsável pela metodologia do IVAR.

O novo índice será calculado com base em dados coletados de contratos assinados por inquilinos e locatários, obtidos via empresas administradoras de imóveis, no Rio de Janeiro (RJ), São Paulo (SP), Porto Alegre (RS) e Belo Horizonte (MG).

De acordo com a FGV, o indicador vai refletir melhor o cenário de oferta e demanda do mercado de locação residencial. “O objetivo é medir a evolução dos preços e preencher uma lacuna nas estatísticas nacionais nesse nicho. O índice utiliza valores negociados dos aluguéis em vez de dados de anúncios como base de cálculo. Fazem parte dados como os valores dos contratos novos e dos reajustes de contratos existentes, além das características de cada imóvel”, afirma a FGV.

A divulgação do indicador será mensal e, no lançamento, trará dados de dezembro de 2021.

O IVAR vai substituir o IGP-M? André Braz, coordenador do IPC da FGV/Ibre (Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas), diz que não.

“O IGP-M segue com seu propósito firme e forte. O Ibre sempre lança novos indicadores e esse dará mais visibilidade ao mercado. O uso dos nossos indicadores é escolha dos agentes econômicos”, afirma Braz.

Hoje, o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é o indicador mais usado para reajuste de contratos de aluguel, mas não existe uma regra que obrigue as empresas a utilizarem o indicador. Apesar de ser o mais comum, o índice de reajuste é determinado no contrato de locação.

O que motivou a criação de uma alternativa ao IGP-M? Em abril do ano passado, o economista e professor da FGV Paulo Picchetti afirmou que o instituto já estava estudando um novo indicador para substituir o IGP-M.

“A FGV está estudando isso. Estamos em fase preliminar de estudos para encontrar parceiros e metodologia para um novo índice de alugueis. No entanto, do ponto de vista legal, não será um índice para ser adotado com força de lei do reajuste”, afirmou Picchetti, na época.

Qual foi o efeito da pandemia nessa decisão? A discussão sobre usar ou não o indicador para reajuste de alugueis surgiu com a pandemia. Com a inflação mais alta, o IGP-M passou a ficar na casa dos dois dígitos no acumulado de 12 meses, trazendo fortes reajustes aos inquilinos.

Nos dois anos de pandemia, 2020 e 2021, o indicador fechou com alta de 23,14% e 17,78%, respectivamente. Para se ter uma ideia, em 2019, ano em que ainda não lidávamos com a covid, o IGP-M fechou com alta de 7,30%.

O tema é tão relevante que já parou até no STF (Supremo Tribunal Federal). Segundo a Folha de S.Paulo, a Corte tem um processo parado desde abril que pede aos ministros para determinarem o uso do IPCA no lugar do IGP-M para os reajustes de aluguéis, na tentativa de conseguir uma taxa mais baixa."

(Com Agência Estado)

leia original em: 6minutos.uol.com.br

A importância de um contrato de aluguel escrito

 

A locação de imóveis é muito comum

O contrato de aluguel escrito é muito mais seguro e confiável que um contrato verbal.

na vida do brasileiro, diferente da compra e venda, uma vez que este último requer a disposição de grandes valores e a grande dificuldade econômica, adquirir um bem imóvel torna-se muito oneroso.

Visando garantir os direitos do locatário e do locador, foi instituída a Lei 8.245/1991, que regula a locação dos imóveis urbanos. Vale ressaltar que esta lei, logo em seu art. 1º, ressalta que o Código Civil e outras leis especiais continuarão regulando locações de imóveis de propriedade da União, Estados e Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; de espaços destinados à publicidade; em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; e o arrendamento mercantil, em qualquer de sua modalidade.

Explicada a atuação da Lei de Locações, é importante entender como ela estará presente na vida do cidadão e a importância de um contrato formal expresso na elaboração do acordo de aluguel realizado entre as partes.

Celebrar um acordo verbalmente com o proprietário do imóvel não é aconselhável, isso porque, o “Contrato Verbal” traz dificuldades as partes em produzir provas, o que pode acarretar prejuízos a uma delas caso seja necessário o pedido de uma Tutela de Urgência ou Evidência dentro de algum processo ligado ao aluguel. Sendo assim, a elaboração de um Contrato Escrito, realizado pelo seu advogado de confiança pode lhe garantir muita segurança quando for realizar a locação de um imóvel.

O Código Civil de 1916 era baseado nas legislações do Século XIX, garantindo uma ampla liberdade de contratar entre as partes, tanto que o contrato de locação neste Código era regido somente por 16 artigos, comparado com a atualidade que possui uma Lei dedicada somente a isso.

Dessa forma, o antigo Código trazia a igualdade de partes entre os contratantes, a liberdade da estipulação do contrato e do reajustamento do aluguel, bem como o amplo direito de despejo por parte do locador. O locatário não possuía direitos iguais ao do locador, devendo se encaixar em suas exigências, caso contrário, sem qualquer opção, deveria retirar-se do imóvel.

Porém, essa falsa aparência ficou claramente evidenciada quando a Primeira Guerra Mundial terminou em 1918 e o foco populacional começou a se concentrar nas cidades, onde mais e mais pessoas se aglomeravam, abandonando as fazendas, com a finalidade de crescer financeiramente devido aos resultados que a revolução industrial ainda provocava. A estabilidade econômica existente entre locadores e locatários deixou de existir, uma vez que houve enorme procura por imóveis e a oferta era baixa.

A construção de prédios urbanos, consequentemente cresceu consideravelmente e os locadores, aproveitando-se das Leis que lhes eram favoráveis, forçavam desocupações sem quaisquer motivos e aumentos abusivos de alugueis, visando sempre aumentar sua renda sobre os locatários.

Com o passar das décadas, vários decretos e leis foram surgindo com o intuito de proteger os locatários das atitudes abusivas do locador, como o decreto nº 4.403/1921 e o decreto nº 24.150/1934 e assim por diante, até a chegada da Lei 8.245/1991, a qual conhecemos atualmente.

Esta lei traz medidas protetivas ao locatário, neutralizando sua vulnerabilidade econômica em face do locador.

Vários doutrinadores expõem que a estruturação de um contrato de locação não possui muitas exigências, haja vista que possui um caráter consensual, porém o contrato escrito possui mais destaque. Isso porque o contrato de locação por tempo determinado, para o exercício de uma ação renovatória, nos casos das locações não residenciais, criou uma jurisprudência na qual considerava imprescindível o contrato escrito para a sua renovação. É importante destacar que esta jurisprudência ocorreu ainda no regime do Decreto nº 24.150/1934.

É certo que o caso mencionado acima trata-se de uma locação não residencial, mas que se encaixa facilmente em uma locação residencial, devido a segurança que um contrato escrito traz para ambas as partes.

Outro ponto muito importante trazido pelo contrato escrito é o direito de preferência do inquilino, disposto no art. 27 e seguintes da Lei 8.245/1991.

Este direito dá ao locatário, havendo a venda ou promessa de venda, cessão ou dação em pagamento, preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros.

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Já o art. 33, também da Lei 8.245/1991, dispõe:

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

O direito de preferência do locatário só terá eficácia real se o contrato for escrito e houver sido averbado no Registro de Imóveis pelo menos 30 dias antes da venda. Caso isso não venha a ocorrer, a preferência do locatário acabará gerando apenas efeitos pessoais.

Outra característica que só será possível com a existência do contrato escrito e sua averbação no Cartório de Registro de Imóveis é a cláusula de vigência em caso venda, que irá impedir o comprador do imóvel rompa o vínculo locatício e venha despejar os moradores da residência.

O art. 46 da Lei de Locações dispõe que as locações ajustadas por escrito ou verbalmente por prazo igual ou superior a 30 meses somente poderão ser encerradas quando finalizados os contratos que as estipularam, independente de notificação ou aviso.

Já o art. 47 da mesma lei traz que o contrato de locações poderá ser prorrogado por tempo indeterminado quando inferior ao prazo de 30 meses, sendo que o imóvel poderá ser retomado pelo locador nas hipóteses dos incisos I a IV. Caso o contrato de locação não cumpra qualquer desses requisitos, valerá o inciso V do presente artigo, podendo o locatário rescindir unilateralmente o contrato de locação depois de ultrapassar 05 anos de vigência.

mais em:

https://silviogigliottiadv.jusbrasil.com.br/artigos/1297609464/a-importancia-de-um-contrato-de-aluguel-escrito?utm_campaign=newsletter-daily_20211015_11825&utm_medium=email&utm_source=newsletter

No final e afinal: "pacta sunt servanda": aplicou-se o IGP-DI

"Shopping consegue suspender troca de reajuste de aluguel 

Com a decisão, foi mantido o IGP-DI, preservando o entabulado entre as partes no contrato de locação.

                            O desembargador James Eduardo Oliveira, do TJ/DF, suspendeu decisão da 1ª instância que autorizava uma loja de um shopping de Brasília a alterar o índice de correção do contrato de locação. Com isso, foi mantido o IGP-DI, preservando o que está previsto no instrumento.

                            O lojista pedia a troca do IGP-DI pelo IPCA, que é medido pela inflação. Em 1º grau foi deferido o pleito de modificação do índice de correção, sob a alegação de que a pandemia do coronavírus impactou o desenvolvimento de diversas atividades comerciais e profissionais e que o índice utilizado é desproporcional à realidade do país.

                        O shopping sustentou que a decisão foi proferida sem oportunizar o contraditório. Afirmou também que no curso da pandemia houve aditamento contratual para isentar a cobrança de aluguéis e instituir descontos expressivos.

                            Ao decidir, o desembargador pontuou que a pandemia pode acarretar disfunções obrigacionais graves o bastante para respaldar o reequilíbrio econômico-financeiro do contrato.

"Contudo, a natureza e a complexidade da relação contratual existente entre as partes recomendam que qualquer intervenção judicial nesse sentido seja precedida do mínimo contraditório, mesmo porque demanda o esquadrinhamento de vários aspectos jurídicos e financeiros para se concluir pela presença dos seus requisitos legais."

                            Para o magistrado, o risco de dano decorrente da decisão de 1º grau decorre das consequências pontuais e sistêmicas da mudança do índice de correção do aluguel, levando em consideração que a locação se insere no contexto abrangente da administração de um shopping center.

                                Por essas razões, o desembargador deferiu o pedido de efeito suspensivo ao agravo de instrumento.

                O ParkShopping é representado pelo advogado Gustavo Marinho, do escritório Caputo, Bastos e Serra Advogados. Para o patrono, deve ser respeitada a convenção do IGP-M/IGP-DI, pois representa o índice de correção monetária que melhor acompanha a variação do setor de locação.

"Durante o período mais crítico da pandemia, o shopping conferiu inúmeros benefícios à locadora e aos outros lojistas em relação às demais obrigações contratuais, inexistindo motivos que justifiquem a substituição, via tutela provisória, do índice de reajuste do aluguel previsto no contrato." "

texto de https://www.migalhas.com.br/quentes/345221/shopping-consegue-suspender-troca-de-reajuste-de-aluguel-para-lojista

• Processo: 0711408-43.2021.8.07.0000