A obrigação propter rem é uma obrigação do direito real e ela tem como característica seguir o imóvel independentemente quem seja o dono. Sendo assim, o comprador responde por todas as despesas, se tiver, do imóvel como, por exemplo, IPTU. Saiba mais o que significa obrigação propter rem.
Devido a esta característica da obrigação propter rem, quando o titular vende o imóvel, ele se livra da dívida visto que a dívida segue o imóvel e não aquele que foi proprietário. Desse modo, quem comprar este imóvel está responsável por pagar as dívidas que o bem tinha.
Com isso, falamos que a obrigação propter rem acompanha as mutações subjetivas de titularidade de direito real. Sendo assim, segue a coisa independente de quem seja o dono.
No entendimento de Giovanni Balbi, é a obrigação que se transmite ou se extingue quando há transmissão ou extinção da qualidade do direito real do seu titular. Para Paulo Carneiro Maia, a obrigação propter rem é um tipo de obrigação ambulatória, a cargo de uma pessoa, em função e na medida de proprietário de uma coisa ou titular de um direito real de um uso e gozo sobre a mesma coisa. O que faz de alguém o devedor na obrigação propter rem é a circunstância de ser o titular, em regra, de um direito real, de tal sorte que se livra da obrigação se renunciar ao direito. Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (pp. 180-181). Forense. Edição do Kindle.
Exemplos de obrigação propter rem seria o IPTU e as taxas de condomínio que estão em atraso. Inclusive, isto está previsto no art. 1.345 do código civil:
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Diante disto, quem adquire apartamento, sala, loja, garagem ou assemelhados em um condomínio será responsável pelas dívidas do imóvel com relação ao condomínio (Venosa, 2019).
Além disso, como a obrigação propter rem grava o próprio bem, este pode ser penhorado já que a natureza da dívida recai sobre o imóvel e não sobre o indivíduo.
A título de complementação, Scavone escreve um pouco o que difere o direito real (obrigação propter rem) do direito pessoal (obrigação que afeta o indivíduo e não o bem):
Verifica-se, também, que os direitos reais, sejam perpétuos ou temporários, principais ou acessórios, implicam, via de regra, numa situação de permanência em relação ao seu titular. Diferente disso, nos direitos pessoais o pagamento extingue a relação jurídica obrigacional que, por natureza, é transitória. Posta assim a questão, segundo nos ensina Planiol, o adquirente do direito real assume a obrigação que de forma indelével grava o direito adquirido. Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 181). Forense. Edição do Kindle.
Obrigação Propter rem e loteamento fechado
Vale salientar que isto não cabe aos titulares de loteamento fechado. Isto porque, neste caso, a obrigação decorre da associação de moradores, o que exerce uma atividade de administração de imóveis.
Desse modo, aquele que não pagou as taxas associativas em loteamento fechado deve pagá-las por estar se beneficiando dos serviços feitos pela associação de moradores (art. 36-A da lei 6.766) e não por ser de natureza propter rem. Esta seria a regra, segundo Scavone.
O inquilino pode até pagar por ser uma dívida de natureza propter rem (própria da coisa). No entanto, é necessário analisar caso a caso, já que cada situação é uma incidência jurídica e uma exclusão de incidência de outras normas do Direito. É necessário analisar, já que não há uma verdade absoluta.
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