Como funciona a cláusula de reajuste nos contratos de locação de imóveis
O locatário tem o direito de discutir esse reajuste? Qual a responsabilidade do fiador diante de uma alteração do valor originalmente contrato?
Publicado por Raquell Almeida
O aluguel estipulado em contrato, é essencial para que se caracterize o contrato de locação.
Com o passar do tempo, o aluguel que foi estipulado no início da relação locatícia pode “perder o seu valor”. Como assim?
Com o ajuste da inflação, aumento dos produtos, e a consequente valorização do mercado imobiliário, o imóvel locado também sofre alteração, e por vezes, a quantia combinada no início fica desvalorizada, frente a valorização daquele imóvel no mercado.
É por isso que é muito comum ser estabelecido em contrato uma cláusula de reajuste. Essa cláusula visa equilibrar o valor do aluguel com o valor de mercado do imóvel.
Existente cláusula contratual expressa a impor os parâmetros de reajuste do valor do aluguel contratado, verifica-se legítima a aplicação dos índices ajustados de forma a elevar o locativo inicialmente convencionado.
Mas pode acontecer de o valor reajustado não atender as expectativas do locatário, por entender que o valor está muito elevado.
Diante disso, não concordando com o novo valor reajustado, o locatário pode ajuizar uma ação revisional, pedindo ao juiz que, este arbitre o valor do alguém que considerar justo no caso concreto.
Caso não tome nenhuma medida judicial para tentar alterar o valor reajustado, não pode posteriormente alegar sua discordância, uma vez que este foi estabelecido na forma contratualmente prevista e com a qual expressamente anuiu.
A Lei do Inquilinato prevê expressamente a fixação de novo valor para o aluguel:
“Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.”
A única ressalva que esta lei traz, é que apesar de as partes poderem estabelecer o valor que acharem melhor, esse aluguel não pode ser estabelecido em moeda estrangeira ou vinculado a variação cambial ou a salário-mínimo (Artigo 17 da Lei nº 8.245/91).
Reajuste do aluguel sem a participação do fiador
O Superior Tribunal de Justiça entende que, até a entrega das chaves, o fiador é responsável pelo pagamento do aluguel e encargos da locação.
Muito embora seja prevista sua responsabilidade, ela encontra algumas barreiras que impedem que o fiador seja responsável por algo que não participou, como é o caso do reajuste do aluguel, entre locador e locatário.
Pode acontecer de ocorrer um aditivo contratual, que preveja um novo valor de aluguel. Mas que nesse aditivo não tenha a participação do fiador, apenas do locador e locatário, que concordam com o novo valor estabelecido.
Nesse caso, o fiador deveria ficar responsável por esse valor que acresceu o aluguel?
Entende-se que nesse caso, mesmo que o fiador não tenha participado, não ocorre sua exoneração, ou seja, ele não deixa de ser o responsável pelo pagamento.
O que acontece é que apenas no excesso, ou seja, o valor que acresceu ao aluguel, é que ele não será responsável.
Por exemplo, se no contrato original o valor do aluguel era de R$ 800,00, e nesse caso, o fiador participou e se colocou como garantidor do pagamento da dívida que o locatário deixar de anuir, ele será responsável.
Mas se houver um aditivo contratual e o novo valor do aluguel ficar arbitrado em R$ 950,00, sem a participação do fiador, este valor excedente de R$ 150,00, não será de sua responsabilidade.
O fiador portanto, é garantidor apenas do valor original, R$ 800,00.
Veja essa jurisprudência:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. ADITAMENTO DO PACTO LOCATÍCIO. VALIDADE DA FIANÇA NOS TERMOS AVENÇADOS NO CONTRATO. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.
1 - "É firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, tendo o locador e o locatário do imóvel majorado o valor do aluguel sem a anuência dos fiadores, não respondem estes pelos acréscimos verificados, mas apenas pelo valor originalmente pactuado, devidamente reajustado na forma prevista no contrato de locação, consoante disposto na Súmula 214/STJ" ( REsp 953.520/SP, Relator o Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, DJe de 7.2.2008).
Portanto, podemos concluir que:
a) O locatário não é obrigado a concordar com o reajuste do aluguel, mas não concordando, deve promover a ação revisional de aluguel, sob pena de o seu silêncio ser considerado sua aceitação.
b) O fiador é garantidor apenas do contrato que participou, não sendo responsável pelo reajuste praticado sem o seu consentimento.
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