O locatário tem o direito de discutir esse reajuste do aluguel?

 

Como funciona a cláusula de reajuste nos contratos de locação de imóveis

O locatário tem o direito de discutir esse reajuste? Qual a responsabilidade do fiador diante de uma alteração do valor originalmente contrato?

Publicado por Raquell Almeida

O aluguel estipulado em contrato, é essencial para que se caracterize o contrato de locação.

Com o passar do tempo, o aluguel que foi estipulado no início da relação locatícia pode “perder o seu valor”. Como assim?

Com o ajuste da inflação, aumento dos produtos, e a consequente valorização do mercado imobiliário, o imóvel locado também sofre alteração, e por vezes, a quantia combinada no início fica desvalorizada, frente a valorização daquele imóvel no mercado.

É por isso que é muito comum ser estabelecido em contrato uma cláusula de reajuste. Essa cláusula visa equilibrar o valor do aluguel com o valor de mercado do imóvel.

Existente cláusula contratual expressa a impor os parâmetros de reajuste do valor do aluguel contratado, verifica-se legítima a aplicação dos índices ajustados de forma a elevar o locativo inicialmente convencionado.

Mas pode acontecer de o valor reajustado não atender as expectativas do locatário, por entender que o valor está muito elevado.

Diante disso, não concordando com o novo valor reajustado, o locatário pode ajuizar uma ação revisional, pedindo ao juiz que, este arbitre o valor do alguém que considerar justo no caso concreto.

Caso não tome nenhuma medida judicial para tentar alterar o valor reajustado, não pode posteriormente alegar sua discordância, uma vez que este foi estabelecido na forma contratualmente prevista e com a qual expressamente anuiu.

A Lei do Inquilinato prevê expressamente a fixação de novo valor para o aluguel:

“Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.”

A única ressalva que esta lei traz, é que apesar de as partes poderem estabelecer o valor que acharem melhor, esse aluguel não pode ser estabelecido em moeda estrangeira ou vinculado a variação cambial ou a salário-mínimo (Artigo 17 da Lei nº 8.245/91).

Reajuste do aluguel sem a participação do fiador

O Superior Tribunal de Justiça entende que, até a entrega das chaves, o fiador é responsável pelo pagamento do aluguel e encargos da locação.

Muito embora seja prevista sua responsabilidade, ela encontra algumas barreiras que impedem que o fiador seja responsável por algo que não participou, como é o caso do reajuste do aluguel, entre locador e locatário.

Pode acontecer de ocorrer um aditivo contratual, que preveja um novo valor de aluguel. Mas que nesse aditivo não tenha a participação do fiador, apenas do locador e locatário, que concordam com o novo valor estabelecido.

Nesse caso, o fiador deveria ficar responsável por esse valor que acresceu o aluguel?

Entende-se que nesse caso, mesmo que o fiador não tenha participado, não ocorre sua exoneração, ou seja, ele não deixa de ser o responsável pelo pagamento.

O que acontece é que apenas no excesso, ou seja, o valor que acresceu ao aluguel, é que ele não será responsável.

Por exemplo, se no contrato original o valor do aluguel era de R$ 800,00, e nesse caso, o fiador participou e se colocou como garantidor do pagamento da dívida que o locatário deixar de anuir, ele será responsável.

Mas se houver um aditivo contratual e o novo valor do aluguel ficar arbitrado em R$ 950,00, sem a participação do fiador, este valor excedente de R$ 150,00, não será de sua responsabilidade.

O fiador portanto, é garantidor apenas do valor original, R$ 800,00.

Veja essa jurisprudência:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. ADITAMENTO DO PACTO LOCATÍCIO. VALIDADE DA FIANÇA NOS TERMOS AVENÇADOS NO CONTRATO. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.

1 - "É firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, tendo o locador e o locatário do imóvel majorado o valor do aluguel sem a anuência dos fiadores, não respondem estes pelos acréscimos verificados, mas apenas pelo valor originalmente pactuado, devidamente reajustado na forma prevista no contrato de locação, consoante disposto na Súmula 214/STJ" ( REsp 953.520/SP, Relator o Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, DJe de 7.2.2008).

Portanto, podemos concluir que:

a) O locatário não é obrigado a concordar com o reajuste do aluguel, mas não concordando, deve promover a ação revisional de aluguel, sob pena de o seu silêncio ser considerado sua aceitação.

b) O fiador é garantidor apenas do contrato que participou, não sendo responsável pelo reajuste praticado sem o seu consentimento.

Leia artigo na integra em:

JusBrasil por Raquell Almeida

FGV cria Índice de Reajuste de Aluguéis Residenciais (IVAR)

Com toda crise financeira ocorrida no último ano foi Gritante a real necessidade de um indice financeiro específico para majoração dos aluguéis. Não sei se é o fim do IGP-M, leia essa matéria e reflita

" O mercado imobiliário passa a contar com um novo indicador a partir desta terça-feira (11/janeiro/2022): o IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais), lançado hoje às 8h pela FGV (Fundação Getulio Vargas), que vai medir a evolução dos preços de aluguéis no Brasil.

De acordo com a FGV, o IVAR subiu 0,66% em dezembro de 2021, acumulando queda de 0,61% em 12 meses. “O setor imobiliário foi profundamente afetado pelos efeitos da pandemia sobre o mercado de trabalho. O desemprego elevado sustentou negociações entre inquilinos e proprietários que resultaram, em sua maioria, em queda ou manutenção dos valores dos aluguéis, contribuindo para o recuo da taxa anual do índice”, avalia Paulo Picchetti, pesquisador do FGV IBRE e responsável pela metodologia do IVAR.

O novo índice será calculado com base em dados coletados de contratos assinados por inquilinos e locatários, obtidos via empresas administradoras de imóveis, no Rio de Janeiro (RJ), São Paulo (SP), Porto Alegre (RS) e Belo Horizonte (MG).

De acordo com a FGV, o indicador vai refletir melhor o cenário de oferta e demanda do mercado de locação residencial. “O objetivo é medir a evolução dos preços e preencher uma lacuna nas estatísticas nacionais nesse nicho. O índice utiliza valores negociados dos aluguéis em vez de dados de anúncios como base de cálculo. Fazem parte dados como os valores dos contratos novos e dos reajustes de contratos existentes, além das características de cada imóvel”, afirma a FGV.

A divulgação do indicador será mensal e, no lançamento, trará dados de dezembro de 2021.

O IVAR vai substituir o IGP-M? André Braz, coordenador do IPC da FGV/Ibre (Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas), diz que não.

“O IGP-M segue com seu propósito firme e forte. O Ibre sempre lança novos indicadores e esse dará mais visibilidade ao mercado. O uso dos nossos indicadores é escolha dos agentes econômicos”, afirma Braz.

Hoje, o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é o indicador mais usado para reajuste de contratos de aluguel, mas não existe uma regra que obrigue as empresas a utilizarem o indicador. Apesar de ser o mais comum, o índice de reajuste é determinado no contrato de locação.

O que motivou a criação de uma alternativa ao IGP-M? Em abril do ano passado, o economista e professor da FGV Paulo Picchetti afirmou que o instituto já estava estudando um novo indicador para substituir o IGP-M.

“A FGV está estudando isso. Estamos em fase preliminar de estudos para encontrar parceiros e metodologia para um novo índice de alugueis. No entanto, do ponto de vista legal, não será um índice para ser adotado com força de lei do reajuste”, afirmou Picchetti, na época.

Qual foi o efeito da pandemia nessa decisão? A discussão sobre usar ou não o indicador para reajuste de alugueis surgiu com a pandemia. Com a inflação mais alta, o IGP-M passou a ficar na casa dos dois dígitos no acumulado de 12 meses, trazendo fortes reajustes aos inquilinos.

Nos dois anos de pandemia, 2020 e 2021, o indicador fechou com alta de 23,14% e 17,78%, respectivamente. Para se ter uma ideia, em 2019, ano em que ainda não lidávamos com a covid, o IGP-M fechou com alta de 7,30%.

O tema é tão relevante que já parou até no STF (Supremo Tribunal Federal). Segundo a Folha de S.Paulo, a Corte tem um processo parado desde abril que pede aos ministros para determinarem o uso do IPCA no lugar do IGP-M para os reajustes de aluguéis, na tentativa de conseguir uma taxa mais baixa."

(Com Agência Estado)

leia original em: 6minutos.uol.com.br

No final e afinal: "pacta sunt servanda": aplicou-se o IGP-DI

"Shopping consegue suspender troca de reajuste de aluguel 

Com a decisão, foi mantido o IGP-DI, preservando o entabulado entre as partes no contrato de locação.

                            O desembargador James Eduardo Oliveira, do TJ/DF, suspendeu decisão da 1ª instância que autorizava uma loja de um shopping de Brasília a alterar o índice de correção do contrato de locação. Com isso, foi mantido o IGP-DI, preservando o que está previsto no instrumento.

                            O lojista pedia a troca do IGP-DI pelo IPCA, que é medido pela inflação. Em 1º grau foi deferido o pleito de modificação do índice de correção, sob a alegação de que a pandemia do coronavírus impactou o desenvolvimento de diversas atividades comerciais e profissionais e que o índice utilizado é desproporcional à realidade do país.

                        O shopping sustentou que a decisão foi proferida sem oportunizar o contraditório. Afirmou também que no curso da pandemia houve aditamento contratual para isentar a cobrança de aluguéis e instituir descontos expressivos.

                            Ao decidir, o desembargador pontuou que a pandemia pode acarretar disfunções obrigacionais graves o bastante para respaldar o reequilíbrio econômico-financeiro do contrato.

"Contudo, a natureza e a complexidade da relação contratual existente entre as partes recomendam que qualquer intervenção judicial nesse sentido seja precedida do mínimo contraditório, mesmo porque demanda o esquadrinhamento de vários aspectos jurídicos e financeiros para se concluir pela presença dos seus requisitos legais."

                            Para o magistrado, o risco de dano decorrente da decisão de 1º grau decorre das consequências pontuais e sistêmicas da mudança do índice de correção do aluguel, levando em consideração que a locação se insere no contexto abrangente da administração de um shopping center.

                                Por essas razões, o desembargador deferiu o pedido de efeito suspensivo ao agravo de instrumento.

                O ParkShopping é representado pelo advogado Gustavo Marinho, do escritório Caputo, Bastos e Serra Advogados. Para o patrono, deve ser respeitada a convenção do IGP-M/IGP-DI, pois representa o índice de correção monetária que melhor acompanha a variação do setor de locação.

"Durante o período mais crítico da pandemia, o shopping conferiu inúmeros benefícios à locadora e aos outros lojistas em relação às demais obrigações contratuais, inexistindo motivos que justifiquem a substituição, via tutela provisória, do índice de reajuste do aluguel previsto no contrato." "

texto de https://www.migalhas.com.br/quentes/345221/shopping-consegue-suspender-troca-de-reajuste-de-aluguel-para-lojista

• Processo: 0711408-43.2021.8.07.0000

IGP-M ou IPCA: É possível substituir o índice de reajuste do aluguel?

        O Sul sempre inova com suas decisões, que na maioria das vezes, parecem justas e assertivas.

        Desta vez, em Santa Catarina, na cidade de São José, foi concedida a liminar para substituição do indíce de reajuste do alguel: do IGP-M (que este mês ficou em 31,11%) para o IPCA (6,10% no mesmo período);

        O locatário é um restaurante localizado no interior de um shopping, e na decisão a magistrada levou em conta o quanto este setor foi afetado na pandemia.

"Portanto, inegável o risco de inadimplência, caso mantido os índices de reajustes, que foram convencionados entre as partes em momento diverso da economia, agora afetada por evento imprevisível. Desta forma, reconheço a probabilidade do direito alegado pela parte autora e o risco de dano, além da reversibilidade da medida, a autorizar a concessão da tutela de urgência requerida."

        Demonstrando novamente que a aplicação fria de dispositivos legais e contratuais, não agindo com razoabilidade e bom senso, pode causar transtornos a relação delicada de locador e locatário; podendo levar às partes a recorrem ao Judiciário com finalidade de reequilíbrio.

        Lembrando que muito mais do que a livre vontade das partes deve regularizar pela lei de oferta e procura e o valor real de mercado.