A locação de imóveis é muito comum
O contrato de aluguel escrito é muito mais seguro e confiável que um contrato verbal.
na vida do brasileiro, diferente da compra e venda, uma vez que este último requer a disposição de grandes valores e a grande dificuldade econômica, adquirir um bem imóvel torna-se muito oneroso.
Visando garantir os direitos do locatário e do locador, foi instituída a Lei 8.245/1991, que regula a locação dos imóveis urbanos. Vale ressaltar que esta lei, logo em seu art. 1º, ressalta que o Código Civil e outras leis especiais continuarão regulando locações de imóveis de propriedade da União, Estados e Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; de espaços destinados à publicidade; em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; e o arrendamento mercantil, em qualquer de sua modalidade.
Explicada a atuação da Lei de Locações, é importante entender como ela estará presente na vida do cidadão e a importância de um contrato formal expresso na elaboração do acordo de aluguel realizado entre as partes.
Celebrar um acordo verbalmente com o proprietário do imóvel não é aconselhável, isso porque, o “Contrato Verbal” traz dificuldades as partes em produzir provas, o que pode acarretar prejuízos a uma delas caso seja necessário o pedido de uma Tutela de Urgência ou Evidência dentro de algum processo ligado ao aluguel. Sendo assim, a elaboração de um Contrato Escrito, realizado pelo seu advogado de confiança pode lhe garantir muita segurança quando for realizar a locação de um imóvel.
O Código Civil de 1916 era baseado nas legislações do Século XIX, garantindo uma ampla liberdade de contratar entre as partes, tanto que o contrato de locação neste Código era regido somente por 16 artigos, comparado com a atualidade que possui uma Lei dedicada somente a isso.
Dessa forma, o antigo Código trazia a igualdade de partes entre os contratantes, a liberdade da estipulação do contrato e do reajustamento do aluguel, bem como o amplo direito de despejo por parte do locador. O locatário não possuía direitos iguais ao do locador, devendo se encaixar em suas exigências, caso contrário, sem qualquer opção, deveria retirar-se do imóvel.
Porém, essa falsa aparência ficou claramente evidenciada quando a Primeira Guerra Mundial terminou em 1918 e o foco populacional começou a se concentrar nas cidades, onde mais e mais pessoas se aglomeravam, abandonando as fazendas, com a finalidade de crescer financeiramente devido aos resultados que a revolução industrial ainda provocava. A estabilidade econômica existente entre locadores e locatários deixou de existir, uma vez que houve enorme procura por imóveis e a oferta era baixa.
A construção de prédios urbanos, consequentemente cresceu consideravelmente e os locadores, aproveitando-se das Leis que lhes eram favoráveis, forçavam desocupações sem quaisquer motivos e aumentos abusivos de alugueis, visando sempre aumentar sua renda sobre os locatários.
Com o passar das décadas, vários decretos e leis foram surgindo com o intuito de proteger os locatários das atitudes abusivas do locador, como o decreto nº 4.403/1921 e o decreto nº 24.150/1934 e assim por diante, até a chegada da Lei 8.245/1991, a qual conhecemos atualmente.
Esta lei traz medidas protetivas ao locatário, neutralizando sua vulnerabilidade econômica em face do locador.
Vários doutrinadores expõem que a estruturação de um contrato de locação não possui muitas exigências, haja vista que possui um caráter consensual, porém o contrato escrito possui mais destaque. Isso porque o contrato de locação por tempo determinado, para o exercício de uma ação renovatória, nos casos das locações não residenciais, criou uma jurisprudência na qual considerava imprescindível o contrato escrito para a sua renovação. É importante destacar que esta jurisprudência ocorreu ainda no regime do Decreto nº 24.150/1934.
É certo que o caso mencionado acima trata-se de uma locação não residencial, mas que se encaixa facilmente em uma locação residencial, devido a segurança que um contrato escrito traz para ambas as partes.
Outro ponto muito importante trazido pelo contrato escrito é o direito de preferência do inquilino, disposto no art. 27 e seguintes da Lei 8.245/1991.
Este direito dá ao locatário, havendo a venda ou promessa de venda, cessão ou dação em pagamento, preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros.
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Já o art. 33, também da Lei 8.245/1991, dispõe:
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.
O direito de preferência do locatário só terá eficácia real se o contrato for escrito e houver sido averbado no Registro de Imóveis pelo menos 30 dias antes da venda. Caso isso não venha a ocorrer, a preferência do locatário acabará gerando apenas efeitos pessoais.
Outra característica que só será possível com a existência do contrato escrito e sua averbação no Cartório de Registro de Imóveis é a cláusula de vigência em caso venda, que irá impedir o comprador do imóvel rompa o vínculo locatício e venha despejar os moradores da residência.
O art. 46 da Lei de Locações dispõe que as locações ajustadas por escrito ou verbalmente por prazo igual ou superior a 30 meses somente poderão ser encerradas quando finalizados os contratos que as estipularam, independente de notificação ou aviso.
Já o art. 47 da mesma lei traz que o contrato de locações poderá ser prorrogado por tempo indeterminado quando inferior ao prazo de 30 meses, sendo que o imóvel poderá ser retomado pelo locador nas hipóteses dos incisos I a IV. Caso o contrato de locação não cumpra qualquer desses requisitos, valerá o inciso V do presente artigo, podendo o locatário rescindir unilateralmente o contrato de locação depois de ultrapassar 05 anos de vigência.
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