O que é obrigação Propter Rem?

 

A obrigação propter rem é uma obrigação do direito real e ela tem como característica seguir o imóvel independentemente quem seja o dono. Sendo assim, o comprador responde por todas as despesas, se tiver, do imóvel como, por exemplo, IPTU. Saiba mais o que significa obrigação propter rem.

Devido a esta característica da obrigação propter rem, quando o titular vende o imóvel, ele se livra da dívida visto que a dívida segue o imóvel e não aquele que foi proprietário. Desse modo, quem comprar este imóvel está responsável por pagar as dívidas que o bem tinha.

Com isso, falamos que a obrigação propter rem acompanha as mutações subjetivas de titularidade de direito real. Sendo assim, segue a coisa independente de quem seja o dono.

No entendimento de Giovanni Balbi, é a obrigação que se transmite ou se extingue quando há transmissão ou extinção da qualidade do direito real do seu titular. Para Paulo Carneiro Maia, a obrigação propter rem é um tipo de obrigação ambulatória, a cargo de uma pessoa, em função e na medida de proprietário de uma coisa ou titular de um direito real de um uso e gozo sobre a mesma coisa. O que faz de alguém o devedor na obrigação propter rem é a circunstância de ser o titular, em regra, de um direito real, de tal sorte que se livra da obrigação se renunciar ao direito. Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (pp. 180-181). Forense. Edição do Kindle.

Exemplos de obrigação propter rem seria o IPTU e as taxas de condomínio que estão em atraso. Inclusive, isto está previsto no art. 1.345 do código civil:

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Diante disto, quem adquire apartamento, sala, loja, garagem ou assemelhados em um condomínio será responsável pelas dívidas do imóvel com relação ao condomínio (Venosa, 2019).

Além disso, como a obrigação propter rem grava o próprio bem, este pode ser penhorado já que a natureza da dívida recai sobre o imóvel e não sobre o indivíduo.

A título de complementação, Scavone escreve um pouco o que difere o direito real (obrigação propter rem) do direito pessoal (obrigação que afeta o indivíduo e não o bem):

Verifica-se, também, que os direitos reais, sejam perpétuos ou temporários, principais ou acessórios, implicam, via de regra, numa situação de permanência em relação ao seu titular. Diferente disso, nos direitos pessoais o pagamento extingue a relação jurídica obrigacional que, por natureza, é transitória. Posta assim a questão, segundo nos ensina Planiol, o adquirente do direito real assume a obrigação que de forma indelével grava o direito adquirido. Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 181). Forense. Edição do Kindle.

Obrigação Propter rem e loteamento fechado

Vale salientar que isto não cabe aos titulares de loteamento fechado. Isto porque, neste caso, a obrigação decorre da associação de moradores, o que exerce uma atividade de administração de imóveis.

Desse modo, aquele que não pagou as taxas associativas em loteamento fechado deve pagá-las por estar se beneficiando dos serviços feitos pela associação de moradores (art. 36-A da lei 6.766) e não por ser de natureza propter rem. Esta seria a regra, segundo Scavone.

O inquilino pode até pagar por ser uma dívida de natureza propter rem (própria da coisa). No entanto, é necessário analisar caso a caso, já que cada situação é uma incidência jurídica e uma exclusão de incidência de outras normas do Direito. É necessário analisar, já que não há uma verdade absoluta.

mais informações:

https://ericksugimoto11213.jusbrasil.com.br/artigos/1314013153/o-que-e-obrigacao-propter-rem?utm_campaign=newsletter-daily_20211112_11893&utm_medium=email&utm_source=newsletter

DIVÓRCIO EXTRA JUDICIAL: vantagens, desvantagens e requisitos

 Quando pensamos em divórcio, a primeira imagem que vem à cabeça é um processo com brigas, angústia, conflitos internos e externos, e dificuldade. Mas, sabia que o divórcio não precisa ocorrer dessa maneira?

SIM!

A partir de 2007, o direito brasileiro passou a admitir a concessão do divórcio perante um procedimento mais simplificado: o extrajudicial. Inclusive, milhares de brasileiros estão optando por esta modalidade de divórcio, devido às suas vantagens!

1. O que é divórcio extrajudicial?

O divórcio extrajudicial é aquele que não é realizado perante o Poder Judiciário. Ou seja, é realizado no Cartório, perante o Tabelião, sem a necessidade de um processo judicial.

A utilização da via extrajudicial deve seguir as regras dispostas na Resolução n. 35/2007 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

Além disso, também deve observar as regras da Lei n. 11.441/2007– que trata justamente da realização, por via administrativa, de inventário, partilha, separação e divórcio consensuais.

2. Quais os requisitos para poder divorciar no cartório?

Os requisitos para que o divórcio seja extrajudicial, feito em cartório, são:

• Que ele seja consensual, que ambas as partes estejam de acordo com todos os termos do divórcio;
• Que o casal não tenha filhos menores ou incapazes;
• Que a mulher não esteja grávida.

De acordo com as últimas alterações da Resolução CNJ nº. 35/2007, não é possível optar pelo divórcio em cartório caso a esposa esteja grávida.

É bom frisar que quando citamos como requisitos, filhos menores, estamos referindo aos filhos menores e incapazes do casal.

3. Diferença entre divórcio extrajudicial e judicial?

O divórcio extrajudicial visa facilitar os procedimentos de separação e evitar conflitos ainda maiores entre as partes. Isto porque, como será explicado a seguir, ele só é possível quando houver consenso entre elas, tendo em vista que, por conseguinte, o judiciário não precisará ser envolvido. Dessa maneira, é diferente do divórcio litigioso.

Por sua vez, o divórcio litigioso ocorre quando não há acordo entre as partes, sendo que é necessário que o judiciário resolva os empasses envolvidos ou quando a situação fática não preenche os requisitos do divórcio extrajudicial, como quando há o envolvimento de filhos legalmente incapazes.

Todavia, no divórcio litigioso, justamente por envolver um processo judicial, os custos financeiros e emocionais são maiores, assim, o divórcio extrajudicial é mais vantajoso.

4. Quais os documentos necessários para o divórcio em cartório?

Para a lavratura da escritura pública de divórcio em cartório, deverão ser apresentados os seguintes documentos e informações:

Documentos Pessoais

• Certidão de casamento (atualizada – prazo máximo de 90 dias)
• Documento de identidade oficial, CPF e informação sobre profissão e endereço dos cônjuges
• Escritura de pacto antenupcial (se houver)
• Documento de identidade oficial, CPF e informação sobre profissão e endereço dos filhos maiores (se houver) e certidão de casamento (se casados)
• Documentos necessários à comprovação da titularidade dos bens (se houver):

Imóveis urbanos:

• Via original da certidão negativa de ônus expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis atualizada (30 dias);
• Carnê de IPTU;
• Certidão de tributos municipais incidentes sobre imóveis;
• Declaração de quitação de débitos condominiais.

Imóveis rurais:

• Via original da certidão negativa de ônus expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis atualizada (30 dias);
• Declaração de ITR dos últimos 5 (cinco) anos ou Certidão Negativa de Débitos de Imóvel Rural emitida pela Secretaria da Receita Federal;
• Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) expedido pelo INCRA.

Bens móveis:

• Documentos de veículos;
• Extratos de ações;
• Contratos sociais de empresas;
• Notas fiscais de bens e jóias, etc.

Demais Documentos

• Descrição da partilha de bens comuns;
• Definição sobre a retomada do nome de solteiro ou manutenção do nome de casado;
• Definição sobre o pagamento ou não de pensão alimentícia;
• Carteira da OAB, informação sobre estado civil e endereço do advogado.

Quando houver transmissão de bem imóvel de um cônjuge para o outro, a título oneroso, sobre a parte excedente à meação, incide o imposto municipal ITBI.

Quando houver transmissão de bem móvel ou imóvel de um cônjuge para outro, a título gratuito, sobre a parte excedente à meação, incide o imposto estadual ITCMD.

Embora a lei faculte a partilha para momento futuro, é recomendável que os interessados resolvam as questões patrimoniais no mesmo ato.

5. Motivos para você optar pelo divórcio extrajudicial

1 – Para evitar conflitos;

O divórcio judicial é estressante para as partes, para a família e amigos. Principalmente por transmitir a mensagem de que há um conflito e que todos devem ter um “lado”. Sem contar que, durante o processo, as partes precisarão de reviver os fatos e memórias.

Já no divórcio extrajudicial, bastará o preenchimento dos requisitos e a escritura pública para que o divórcio se torne uma realidade, sem prolongar o sofrimento e desgastar ainda mais os envolvidos.

2 – É menos custoso que o divórcio judicial

Outra vantagem do divórcio extrajudicial é que ele custa menos que o divórcio judicial! Isso mesmo, além de poupar recursos emocionais, você também poupará os financeiros.

Basicamente, os custos que envolvem o divórcio extrajudicial são:

• Honorários do (a) advogado (a) contratado (a).
• Taxas do tabelionato de notas em que o divórcio ocorrerá.
• Se houver partilha de bens, haverá gastos com a incidência tributária, como o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação, Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e Imposto de Renda.

Cumpre destacar que todos esses custos são variáveis, pois dependerá do profissional e do tabelionato de notas que você escolher, do local em que mora, tendo em vista que o valor dos impostos pode variar se for municipal ou estadual.

Ainda com esses gastos, o divórcio extrajudicial é menos custoso que o judicial!

3 – É mais rápido que o divórcio judicial

Além de não precisar mais esperar os dois anos, no divórcio extrajudicial não é preciso esperar o andamento do processo na justiça, nem dos prazos, que são alguns dos fatores que tornam o processo judicial tão longo e cansativo.

A parte burocrática do divórcio extrajudicial demora em média uma semana, a depender do cartório.

Porém, considerando a procura por um advogado, separação dos documentos, escolha de um cartório, agendamento e lavratura da escritura pública, é possível falar em um mês de duração. Ou seja, muito mais rápido que o judicial!

4 – Desjudicialização

Se você quer que a justiça seja mais rápida, utilize-a apenas quando necessário. Por isso, o divórcio extrajudicial é a melhor opção, justamente por envolver a desjudicialização, haja vista que todos os atos são realizados no cartório e não é preciso envolver o judiciário.

1. Escolha um Advogado:

Não há necessidade de se contratar um advogado para cada cônjuge! Já que o divórcio é consensual, pode-se contratar apenas um advogado para auxiliar ambos!

2. Escolha do cartório.

3. Junte toda a documentação necessária. 

4. Pagamento de emolumentos e eventuais tributos.

No caso de partilha de bens, se houver transmissão de bem imóvel de um cônjuge ao outro, haverá incidência do ITBI. Também poderá incidir o ITCMD, caso haja transmissão de bens entre os cônjuges, a título gratuito (se esse montante ultrapasse a meação). Além de eventuais tributos, é necessário o pagamento da taxa de cartório, sendo que o valor dessa taxa varia de Estado para Estado.

Após realizado o divórcio, a escritura deverá ser averbada no Cartório de Registro Civil onde foi registrado o casamento, para que sejam realizadas as devidas alterações de rotina, quais sejam: alteração do estado civil e nome.

7. Eu preciso mesmo ir até o cartório para o divórcio acontecer?

Você não precisa ir até o cartório para dar entrada no divórcio extrajudicial. Caso você e sua esposa não possam comparecer ao cartório para assinarem o divórcio, é possível nomear um procurador para o ato.

O divórcio extrajudicial (divórcio em cartório) é um procedimento simples e seguro, já que não há necessidade de ingresso com ação na justiça.

Por esse motivo, além de menos burocrático, o procedimento é também bem mais barato e muito mais rápido, sendo concluído em questão de dias!

Saiba Mais!

Acomodação do Mercado Imobiliário em Setembro/2021

 

Em setembro, houve redução de 23% na comercialização de imóveis residenciais novos na Capital em comparação com o resultado de agosto

Pesquisa Secovi-SP registra acomodação do setor no mês de setembro

A Pesquisa do Mercado Imobiliário da cidade de São Paulo, realizada pelo departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP, registrou em setembro a comercialização de 5.089 unidades residenciais novas na cidade de São Paulo, resultado 23,0% inferior às vendas de agosto (6.611 unidades) e 1,1% abaixo das 5.147 unidades comercializadas em setembro de 2020. Com o resultado, fica interrompido o crescimento sequencial das vendas registrado desde dezembro de 2020.

“Alguns fatores influenciaram esta acomodação do mercado imobiliário, como o aumento das taxas de juros dos financiamentos imobiliários e do IPCA, que mede a inflação e chegou a 10,25%”, destaca Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, acrescentando a interrupção das discussões das reformas administrativa e tributária no Congresso Nacional.

Em valores monetários, a redução registrada foi mais significativa. O VGV (Valor Global de Vendas) totalizou R$ 2,1 bilhões em setembro, resultado 25,4% abaixo do registrado em agosto (R$ 2,9 bilhões) e 38,7% inferior ao volume percebido em setembro de 2020 (R$ 3,5 bilhões). Esse comportamento deve-se à diminuição das vendas de imóveis de 3 e 4 dormitórios em setembro deste ano.

Segmentação – Imóveis de 2 dormitórios representaram 57% do total de vendas no mês. O mesmo percentual de 57% foi registrado na comercialização de unidades com área entre 30 m² e 45 m². Já os apartamentos com preços na faixa de R$ 240 mil a R$ 500 mil representaram 44% das vendas.

Imóveis econômicos, enquadrados no programa Casa Verde e Amarela, responderam por 50,9% das vendas em unidades (2.590 unidades) e participaram com 24,8% de VGV (R$ 530,2 milhões).

No acumulado de janeiro a setembro deste ano, foram comercializadas 47.008 unidades, resultado 43,6% acima do apurado no mesmo período de 2020 (32.735 unidades).

Lançamentos – Ainda de acordo com levantamento do Secovi-SP, a cidade de São Paulo registrou no mês de setembro o lançamento de 7.766 unidades residenciais, pequena variação de 0,2% em relação aos lançamentos de agosto (7.749 unidades), mas 24,5% superior quando comparado às 6.238 unidades lançadas em setembro do ano passado. Nos primeiros nove meses do ano, foram lançadas na cidade de São Paulo 49.563 unidades, alta de 87,2% em relação ao volume apurado no mesmo período de 2020.

No acumulado de 12 meses (outubro de 2020 a setembro de 2021), os lançamentos na capital paulista somaram 83.065 unidades, ficando 46,6% acima das 56.646 unidades lançadas no período anterior (outubro de 2019 a setembro de 2020).

No segmento de mercado de médio e alto padrão, a pesquisa identificou 5.222 unidades lançadas, 2.499 unidades vendidas e oferta final de 28.041 unidades.

Análise setorial – Evidencia-se nessa acomodação do mercado o comportamento do INCC (Índice Nacional de Custo de Construção), que por três meses consecutivos (julho, agosto e setembro) vem registrando variação mensal abaixo da inflação, mantendo em equilíbrio os preços dos insumos e da mão-de-obra.

“Nossa atividade é de longo prazo. E ao enfrentarmos as dificuldades pontuais, como o aumento de preços dos insumos, conseguimos manter o ritmo da produção imobiliária”, afirma. Contudo, ele ressalta que, para ampliar o atendimento da demanda reprimida por habitação, continuar gerando empregos e influenciar positivamente a macroeconomia, os entraves urbanísticos legais precisam ser solucionados com urgência.

A judicialização de legislações destinadas a promover melhorias urbanísticas na cidade é injustificável, na avaliação de Basilio Jafet, presidente do Secovi-SP. “Não é possível conviver com ações contrárias à requalificação do centro de São Paulo e à modernização das leis urbanísticas, como a de zoneamento, cujo processo de revisão está paralisado. Esperamos que essas questões possam ser superadas”, opina.

A inflação atual, em dois dígitos, é outro componente que leva o setor a ser mais cauteloso. O aumento da Selic anunciado ontem pelo Copom (Comitê de Política Monetária), do Banco Central, e um possível rompimento do teto de gastos podem mudar os rumos da macroeconomia e elevar os juros do financiamento imobiliário, tanto para a produção quanto para a aquisição habitacional.

“Apesar disso, o setor imobiliário tem resiliência suficiente, assim como os adquirentes. O mercado vai se adaptar aos novos cenários e continuará ativo, porque é grande a demanda por habitação, porém com intensidade menor”, analisa o presidente do Secovi-SP.

Ele destaca, ainda, informação do Boletim Focus, do BC, divulgado na segunda-feira, 25/10. “Pela primeira vez no ano, a expectativa de crescimento do PIB (Produto Interno Bruto) é inferior a 5%. Isso também vai impactar o nosso setor e muitos outros durante 2022”, analisa Jafet.

“O ambiente político atual é mais um fator de instabilidade, que pode acarretar a redução da velocidade de vendas de imóveis em São Paulo”, conclui o vice-presidente Emilio Kallas.

Perspectivas – Os resultados do mês de setembro não alteraram as perspectivas de fechamento deste ano, com lançamentos entre 70 mil a 72 mil unidades – equivalente ao crescimento de 17% a 20% em relação aos números de 2020. Ainda, a expectativa é que as vendas fiquem entre 62 mil a 65 mil unidades, uma variação de 21% a 26%.

Confira a pesquisa completa, que também traz dados do mercado imobiliário da Região Metropolitana de São Paulo.

Autor: Assessoria de Comunicação - Secovi-SP 

matéria completa em http://www.secovi.com.br/noticias/pesquisa-secovi-sp-aponta-acomodacao-do-mercado-imobiliario/15516:http://www.secovi.com.br/noticias/pesquisa-secovi-sp-aponta-acomodacao-do-mercado-imobiliario/15516

Bem de família pode ser penhorado em caso de blindagem patrimonial

O colegiado interpretou que devedor, antevendo problemas financeiros, realizou a compra para enquadrar o imóvel como bem de família de forma fraudulenta.

A 12ª turma do TRT da 2ª região manteve a penhora sobre um bem avaliado em cerca de R$ 4,5 milhões adquirido pelo executado principal antes das reclamações trabalhistas. O colegiado interpretou que esse devedor, antevendo problemas financeiros, realizou a compra para enquadrar o imóvel como bem de família de forma fraudulenta.

Penhora sobre um bem avaliado em cerca de R$ 4,5 milhões foi mantida.

Segundo o juiz Richard Wilson Jamberg, responsável pela decisão em 1º grau, é notório que a prática de blindagem patrimonial, ação ilícita com vistas a ocultar patrimônio, ocorre ainda antes do surgimento de dívidas, tratando-se de operação complexa com aparência de legalidade.

"Não é por outra razão que o artigo 169 do Código Civil prevê que a simulação não convalesce com o tempo, podendo ser declarada a qualquer momento."

O juiz-relator Flávio Laet corroborou essa interpretação em acórdão. A intenção de fraudar futuras execuções fica mais evidente quando se avalia o fato de que ele foi colocado em nome da filha, que ainda era menor de idade no tempo da aquisição, com instituição de usufruto em favor do pai executado. "Resta evidente que o intuito ali foi apenas a ocultação e a blindagem patrimonial de futuras execuções", afirmou.

Dada a evidência da fraude, o magistrado reforçou o não reconhecimento da propriedade como bem de família. A própria lei que regulamenta esse instituto dispõe que suas previsões não se aplicam à pessoa que sabe ser insolvente e adquire, de má-fé, imóvel mais valioso para transferir a residência familiar (art. 4º da lei 8.009/90).

https://www.migalhas.com.br/quentes/353456/bem-de-familia-pode-ser-penhorado-em-caso-de-blindagem-patrimonial