Único Imóvel adquirido durante o processo de Execução pode ser Impenhorável

    O imóvel adquirido no curso da demanda executiva pode ser considerado bem de família, para fins de impenhorabilidade. Com essa decisão, a 4ª turma do STJ confirmou acórdão do TJ/SP que proibiu a penhora do único imóvel de devedores com comprovada residência no local, mesmo tendo sido adquirido no curso da execução, por considerá-lo bem de família legal.

    No recurso especial apresentado ao STJ, o credor sustentou a impossibilidade de reconhecimento da impenhorabilidade do imóvel, porque o bem teria sido adquirido depois de proferida decisão judicial que declarou o executado devedor. Apontou que o bem de família, no caso concreto, foi instituído por ato de vontade do executado e que, nesse caso, a impenhorabilidade sobre o imóvel é limitada, valendo, tão somente, em relação a dívidas futuras, posteriores à instituição convencional.

Instituição voluntária

    O relator, ministro Luis Felipe Salomão, explicou que o bem de família voluntário ou convencional é aquele cuja destinação decorre da vontade do seu instituidor, visando a proteção do patrimônio em relação à satisfação forçada das dívidas do devedor proprietário do bem.

"    O Código Civil confere ao titular da propriedade a possibilidade de escolha do bem eleito, colocando como condição de validade apenas a circunstância de que o bem escolhido não tenha valor que ultrapasse um terço do patrimônio líquido existente no momento da afetação."

    A jurisprudência do STJ, segundo Salomão, entende que a legitimidade da escolha do bem destinado à proteção da lei 8.009/90, feita com preferência pela família, deve ser confrontada com o restante do patrimônio existente, sobretudo quando este, de um lado, se mostra incapaz de satisfazer eventual dívida do devedor, mas de outro atende perfeitamente às necessidades de manutenção e sobrevivência do organismo familiar (REsp 831.811).

    O magistrado pontuou, ainda, a distinção entre o bem de família voluntário e o regime legal: o bem de família convencional deve ser instituído por escritura pública ou testamento, devidamente registrados no Cartório de Registro de Imóveis; o bem de família legal ou involuntário institui-se automaticamente, bastando a propriedade do bem e sua utilização como residência.

Dívidas constituídas anteriormente

    Luis Felipe Salomão explicou que, no caso analisado, "só o fato de ser o imóvel residencial bem único do recorrido, sobre ele, necessariamente, incidirão as normas da lei 8.009/90, mormente a impenhorabilidade questionada pelo exequente".

    Para o magistrado, ainda que se tratasse, nos termos alegados pelo recorrente, de imóvel voluntariamente instituído como bem de família, considerando que se trata de único bem imóvel do executado, a proteção conferida por lei subsistiria, de maneira coincidente e simultânea, e, nessa extensão, seria capaz de preservar o bem da penhora de dívidas constituídas anteriormente à instituição voluntária. Isso porque, no entender do relator, a proteção vem do regime legal e não do regime convencional.

    "No caso que se analisa, o imóvel adquirido pelo executado apenas não receberia a proteção da lei 8.009/90 caso o devedor possuísse outro imóvel, de valor inferior e nele também residisse."

    Ele completou que, por se tratar de dívidas anteriores à hipotética instituição convencional, seria permitida a penhora do imóvel residencial de maior valor, mas o imóvel residencial de menor valor seria resguardado, incidindo sobre ele as normas protetivas da lei 8.009/90.

    Ao negar provimento ao recurso especial, o magistrado registrou não haver indícios de que a aquisição do imóvel tenha caracterizado fraude à execução.

"Sendo assim, no caso em exame, a partir do delineamento fático posto pelo acórdão, tenho que fora adequadamente aplicado o direito, devendo ser mantida a decisão de impenhorabilidade do bem."

Leia o artigo na integra:

https://www.migalhas.com.br/quentes/359389/stj-imovel-unico-adquirido-no-curso-da-execucao-pode-ser-impenhoravel

O locatário tem o direito de discutir esse reajuste do aluguel?

 

Como funciona a cláusula de reajuste nos contratos de locação de imóveis

O locatário tem o direito de discutir esse reajuste? Qual a responsabilidade do fiador diante de uma alteração do valor originalmente contrato?

Publicado por Raquell Almeida

O aluguel estipulado em contrato, é essencial para que se caracterize o contrato de locação.

Com o passar do tempo, o aluguel que foi estipulado no início da relação locatícia pode “perder o seu valor”. Como assim?

Com o ajuste da inflação, aumento dos produtos, e a consequente valorização do mercado imobiliário, o imóvel locado também sofre alteração, e por vezes, a quantia combinada no início fica desvalorizada, frente a valorização daquele imóvel no mercado.

É por isso que é muito comum ser estabelecido em contrato uma cláusula de reajuste. Essa cláusula visa equilibrar o valor do aluguel com o valor de mercado do imóvel.

Existente cláusula contratual expressa a impor os parâmetros de reajuste do valor do aluguel contratado, verifica-se legítima a aplicação dos índices ajustados de forma a elevar o locativo inicialmente convencionado.

Mas pode acontecer de o valor reajustado não atender as expectativas do locatário, por entender que o valor está muito elevado.

Diante disso, não concordando com o novo valor reajustado, o locatário pode ajuizar uma ação revisional, pedindo ao juiz que, este arbitre o valor do alguém que considerar justo no caso concreto.

Caso não tome nenhuma medida judicial para tentar alterar o valor reajustado, não pode posteriormente alegar sua discordância, uma vez que este foi estabelecido na forma contratualmente prevista e com a qual expressamente anuiu.

A Lei do Inquilinato prevê expressamente a fixação de novo valor para o aluguel:

“Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.”

A única ressalva que esta lei traz, é que apesar de as partes poderem estabelecer o valor que acharem melhor, esse aluguel não pode ser estabelecido em moeda estrangeira ou vinculado a variação cambial ou a salário-mínimo (Artigo 17 da Lei nº 8.245/91).

Reajuste do aluguel sem a participação do fiador

O Superior Tribunal de Justiça entende que, até a entrega das chaves, o fiador é responsável pelo pagamento do aluguel e encargos da locação.

Muito embora seja prevista sua responsabilidade, ela encontra algumas barreiras que impedem que o fiador seja responsável por algo que não participou, como é o caso do reajuste do aluguel, entre locador e locatário.

Pode acontecer de ocorrer um aditivo contratual, que preveja um novo valor de aluguel. Mas que nesse aditivo não tenha a participação do fiador, apenas do locador e locatário, que concordam com o novo valor estabelecido.

Nesse caso, o fiador deveria ficar responsável por esse valor que acresceu o aluguel?

Entende-se que nesse caso, mesmo que o fiador não tenha participado, não ocorre sua exoneração, ou seja, ele não deixa de ser o responsável pelo pagamento.

O que acontece é que apenas no excesso, ou seja, o valor que acresceu ao aluguel, é que ele não será responsável.

Por exemplo, se no contrato original o valor do aluguel era de R$ 800,00, e nesse caso, o fiador participou e se colocou como garantidor do pagamento da dívida que o locatário deixar de anuir, ele será responsável.

Mas se houver um aditivo contratual e o novo valor do aluguel ficar arbitrado em R$ 950,00, sem a participação do fiador, este valor excedente de R$ 150,00, não será de sua responsabilidade.

O fiador portanto, é garantidor apenas do valor original, R$ 800,00.

Veja essa jurisprudência:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. ADITAMENTO DO PACTO LOCATÍCIO. VALIDADE DA FIANÇA NOS TERMOS AVENÇADOS NO CONTRATO. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.

1 - "É firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, tendo o locador e o locatário do imóvel majorado o valor do aluguel sem a anuência dos fiadores, não respondem estes pelos acréscimos verificados, mas apenas pelo valor originalmente pactuado, devidamente reajustado na forma prevista no contrato de locação, consoante disposto na Súmula 214/STJ" ( REsp 953.520/SP, Relator o Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, DJe de 7.2.2008).

Portanto, podemos concluir que:

a) O locatário não é obrigado a concordar com o reajuste do aluguel, mas não concordando, deve promover a ação revisional de aluguel, sob pena de o seu silêncio ser considerado sua aceitação.

b) O fiador é garantidor apenas do contrato que participou, não sendo responsável pelo reajuste praticado sem o seu consentimento.

Leia artigo na integra em:

JusBrasil por Raquell Almeida

 

"Condomínios e as regras sobre bicicletários

Por Rodrigo Karpat

A hora e a vez das bicicletas – além de mais espaço nas ruas, elas também demandam estacionamento em prédios

Não é de hoje que as bicicletas vêm tomando conta das ruas. A mobilidade urbana, principalmente nas grandes capitais, é uma questão fundamental no século XXI e, se nas capitais europeias já era algo comum no século passado, no Brasil ganhou corpo na última década.

Isso ocorreu por conta de alguns fatores como a facilidade no deslocamento urbano, o fato de ser um meio de transporte barato e ao mesmo tempo ecológico, já que não emite poluentes na natureza e, por último e não menos importantes, pedalar é um ótimo exercício, sendo perfeito para auxiliar na prática de uma vida saudável.

Para se ter uma ideia, em 2020 o Brasil teve uma alta na venda de bicicletas em relação ao ano anterior em mais de 50%. Em São Paulo, esse crescimento chegou aos 66%. E esse viés de alta não ocorre só com as bicicletas tradicionais, este ano as bicicletas elétricas bateram o recorde de vendas no Brasil, ainda sem os dados de novembro e dezembro, para se ter uma ideia. (Dados: Associação Aliança Bike).

Em São Paulo a tendência pela utilização desse transporte ganhou força a partir da gestão do ex-prefeito da cidade, Fernando Haddad que ampliou o sistema de faixas destinadas especificamente para as bicicletas e outros transportes como patinete, patins, skate etc.

Dado o fato de as bicicletas estarem tão presentes no cotidiano da cidade, em 2013 foi promulgado o decreto n° 53.942 que obriga as novas construções e prédios comerciais e residenciais novos ou reformados a reservar até 10% de vagas para o estacionamento de bicicletas. A medida complementou a lei n° 15.649, de 2012. Esse decreto busca não só definir essa obrigação como dispõe as regras para a implementação de bicicletários:

- Acesso garantido para os usuários ao bicicletário;
- O bicicletário deve ser instalado em um espaço de fácil acesso, de preferência próximo da calçada e/ou rua;
- Distância mínima de 0,75 metro entre os suportes para as bicicletas;
- Os equipamentos devem ter no mínimo 1,80 metro de extensão, com altura mínima de 2 metros.

Importante: os condomínios que não têm área de estacionamento e que estão localizados em vias onde é proibido o trânsito de bicicletas, estão isentos de ter um bicicletário.

De qualquer forma, como cada vez mais é comum as pessoas optarem por esse meio de transporte, é importante que a gestão condominial esteja atenta a esses anseios da população.

Nesse sentido, mesmo alguns condomínios não tendo a obrigação de ter bicicletários, se faz necessário a gestão levar essa questão para assembleia a fim de entender a necessidade ou não de se construir um espaço como esse no empreendimento. Essa é uma reforma relativamente barata caso o condomínio tenha local para a implementação.

O quórum necessário varia entre maioria simples dos presentes – quando nenhuma área do condomínio será alterada – para 2/3 dos condôminos, se houver a necessidade de mudar uma área comum.

A questão dos bicicletários é importante por conta de que os condomínios têm regras específicas sobre a guarda das bicicletas. Por exemplo, o síndico pode proibir que os moradores guardem as bikes nas vagas de garagem, havendo ou não o bicicletário. Na dúvida, a decisão deve ser submetida à assembleia com quórum de maioria simples para a decisão. Ademais, guardar as bicicletas nas sacadas, por mais que sejam áreas internas, compõem a harmonia arquitetônica da edificação, sendo consideradas parte da fachada. Dessa forma, é proibido, também, armazená-las nesse local.

O uso de bicicletas não só é uma tendência, como os dados mostram, é uma realidade. Sendo assim, a gestão condominial deve se adequar aos novos tempos, tendo em vista que esse é um meio de transporte com mais vantagens do que desvantagens, por isso o crescimento no uso e, além do mais, a criação de um bicicletário acaba valorizando o empreendimento."

leia artigo na integra: artigo de Moema e Região por Rodrigo Karpat

Cessão de Posse para fins de soma de tempo para Usucapião. É possível e válida?

 

"... a AÇÃO REIVINDICATÓRIA é o remédio para obter de volta a POSSE injustamente tomada por ocupantes. Reza o art. 1.228 do Códex:
"O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que INJUSTAMENTE a possua ou detenha."

A USUCAPIÃO é medida de defesa que pode ser oferecida pelo ocupante - importunado por uma "Ação Reivindicatória", como reconhece desde 1963 o STF pelo verbete sumular 237 ("O usucapião pode ser argüído em defesa").

Preenchidos os requisitos gerais (tempo, posse qualificada e coisa hábil) além de eventuais outros requisitos específicos para a MODALIDADE pretendida, sabemos que a Usucapião NASCE para aquele que assim ocupa o imóvel, não sendo necessário buscar a JUSTIÇA (nem o Cartório) caso o então titular beneficiado pela prescrição aquisitiva não deseje - sendo necessário tal procedimento "apenas" se este pretender a PUBLICIDADE, a DISPONIBILIDADE e a SEGURANÇA JURÍDICA de registrar o imóvel em seu nome, através da Usucapião - o que muito se louva, inclusive, na medida em que a REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA só lhe trará benefícios, além da segurança jurídica a VALORIZAÇÃO do seu imóvel.

Mas caso o possuidor que já tenha os requisitos para a Usucapião não queira regularizar o imóvel em seu nome? Pode "vender" o imóvel do jeito que está?

VENDER NÃO PODE já que não tem a propriedade registral. Qualquer tentativa de lavrar uma Escritura Pública de COMPRA E VENDA afrontará o princípio da CONTINUIDADE já que no RGI não constará seu nome para transmitir a propriedade, porém lhe é dado sim CEDER A POSSE e isso pode ser feito tanto por Escritura Pública quanto por Instrumento Particular (já que a Lei não exige, para fins de CESSÃO DE POSSE a forma pública - e o STJ já afirmou isso há muitos anos - vide REsp 61.165-2/RS. J. em 23/04/1996). Tal transferência poderá ter inclusive, a depender da modalidade da Usucapião, o condão de SOMAR PRAZO à posse do interessado para que esse sim ingresse com a regularização seja por Processo Judicial ou por Procedimento EXTRAJUDICIAL. Os requisitos deverão estar preenchidos para que a soma da posse (acessio possessionis) seja reconhecida (homogeneidade, continuidade e vínculo jurídico).
A jurisprudência do TJRJ exarada pelo ilustre Professor e Desembargador, Dr. NAGIB SLAIBI FILHO prestigia com acerto a SOMA DAS POSSES, como prevista em Lei (arts. 1.207 e 1.243 do CCB):
"TJRJ. 00091000820098190212. J. em: 01/10/2014. Direito Imobiliário. Demanda Reivindicatória. (...). Posse. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA ALEGADA EM DEFESA. Escritura de cessão de direitos de posse registrada. Alegação de preenchimento dos requisitos legais e" accessio possessionis ". Função social da posse. Sentença de procedência do pedido autoral e improcedência do pedido contraposto. (...). 3- ACESSIO POSSESSIONIS. Sucessor singular que tem a faculdade de acrescer a posse anterior à sua, para fins de contagem do prazo prescricional. Provimento do recurso (...)".

leia artigo na integra em:
JusBrasil publicado por Julio Martins

FGV cria Índice de Reajuste de Aluguéis Residenciais (IVAR)

Com toda crise financeira ocorrida no último ano foi Gritante a real necessidade de um indice financeiro específico para majoração dos aluguéis. Não sei se é o fim do IGP-M, leia essa matéria e reflita

" O mercado imobiliário passa a contar com um novo indicador a partir desta terça-feira (11/janeiro/2022): o IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais), lançado hoje às 8h pela FGV (Fundação Getulio Vargas), que vai medir a evolução dos preços de aluguéis no Brasil.

De acordo com a FGV, o IVAR subiu 0,66% em dezembro de 2021, acumulando queda de 0,61% em 12 meses. “O setor imobiliário foi profundamente afetado pelos efeitos da pandemia sobre o mercado de trabalho. O desemprego elevado sustentou negociações entre inquilinos e proprietários que resultaram, em sua maioria, em queda ou manutenção dos valores dos aluguéis, contribuindo para o recuo da taxa anual do índice”, avalia Paulo Picchetti, pesquisador do FGV IBRE e responsável pela metodologia do IVAR.

O novo índice será calculado com base em dados coletados de contratos assinados por inquilinos e locatários, obtidos via empresas administradoras de imóveis, no Rio de Janeiro (RJ), São Paulo (SP), Porto Alegre (RS) e Belo Horizonte (MG).

De acordo com a FGV, o indicador vai refletir melhor o cenário de oferta e demanda do mercado de locação residencial. “O objetivo é medir a evolução dos preços e preencher uma lacuna nas estatísticas nacionais nesse nicho. O índice utiliza valores negociados dos aluguéis em vez de dados de anúncios como base de cálculo. Fazem parte dados como os valores dos contratos novos e dos reajustes de contratos existentes, além das características de cada imóvel”, afirma a FGV.

A divulgação do indicador será mensal e, no lançamento, trará dados de dezembro de 2021.

O IVAR vai substituir o IGP-M? André Braz, coordenador do IPC da FGV/Ibre (Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas), diz que não.

“O IGP-M segue com seu propósito firme e forte. O Ibre sempre lança novos indicadores e esse dará mais visibilidade ao mercado. O uso dos nossos indicadores é escolha dos agentes econômicos”, afirma Braz.

Hoje, o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é o indicador mais usado para reajuste de contratos de aluguel, mas não existe uma regra que obrigue as empresas a utilizarem o indicador. Apesar de ser o mais comum, o índice de reajuste é determinado no contrato de locação.

O que motivou a criação de uma alternativa ao IGP-M? Em abril do ano passado, o economista e professor da FGV Paulo Picchetti afirmou que o instituto já estava estudando um novo indicador para substituir o IGP-M.

“A FGV está estudando isso. Estamos em fase preliminar de estudos para encontrar parceiros e metodologia para um novo índice de alugueis. No entanto, do ponto de vista legal, não será um índice para ser adotado com força de lei do reajuste”, afirmou Picchetti, na época.

Qual foi o efeito da pandemia nessa decisão? A discussão sobre usar ou não o indicador para reajuste de alugueis surgiu com a pandemia. Com a inflação mais alta, o IGP-M passou a ficar na casa dos dois dígitos no acumulado de 12 meses, trazendo fortes reajustes aos inquilinos.

Nos dois anos de pandemia, 2020 e 2021, o indicador fechou com alta de 23,14% e 17,78%, respectivamente. Para se ter uma ideia, em 2019, ano em que ainda não lidávamos com a covid, o IGP-M fechou com alta de 7,30%.

O tema é tão relevante que já parou até no STF (Supremo Tribunal Federal). Segundo a Folha de S.Paulo, a Corte tem um processo parado desde abril que pede aos ministros para determinarem o uso do IPCA no lugar do IGP-M para os reajustes de aluguéis, na tentativa de conseguir uma taxa mais baixa."

(Com Agência Estado)

leia original em: 6minutos.uol.com.br