Não Obrigatoriedade de Pagamento de Aluguel ao Cônjuge que mora no imóvel comum ao casal junto com os Filhos

 

Não pagamento a ex-mulher aluguel do imóvel no qual vive com filha

"A 4ª turma do STJ rejeitou recurso de ex-esposa que buscava o arbitramento de aluguéis contra o ex-marido, que mora com a filha comum na casa comprada por ambos e submetida à partilha no divórcio.

Ao manter acórdão do TJ/DF, o colegiado entendeu que o fato de o imóvel servir de moradia para a filha, além de impedir a tese de uso exclusivo do patrimônio comum por um dos ex-cônjuges - que justificaria os aluguéis em favor da parte que não usa o bem -, tem o potencial de converter a indenização proporcional pelo uso exclusivo em parcela in natura da prestação de alimentos, sob a forma de habitação.

O relator, ministro Luis Felipe Salomão, considerou que "o exame do pedido de arbitramento de verba compensatória pelo uso exclusivo de imóvel comum por ex-cônjuge deve, obrigatoriamente, sopesar a situação de maior vulnerabilidade que acomete o genitor encarregado do cuidado dos filhos financeiramente dependentes, cujas despesas lhe são, em maior parte, atribuídas".

Na ação que deu origem ao recurso, a autora alegou que foi casada com o réu sob o regime de comunhão parcial de bens. Na sentença de divórcio, foi decretada a partilha do imóvel, na proporção de 40% para ela e 60% para o ex-marido.

Segundo a mulher, após o divórcio, o ex-cônjuge continuou morando no imóvel; por isso, ela defendeu que, enquanto não fosse vendida a casa, ele deveria lhe pagar valor equivalente a 40% do aluguel.

O pedido foi julgado procedente em primeira instância, mas o TJ/DF reformou a sentença por entender que, como o ex-marido vive na casa com a filha, provendo-lhe integralmente o sustento, não há que se falar de enriquecimento ilícito ou recebimento de frutos de imóvel comum, por se tratar de alimentos in natura.

Custeio de despesas

No recurso especial, a ex-mulher alegou que a hipótese da ação não diz respeito à fixação de alimentos, que já teriam sido estabelecidos em outro processo para a filha - agora maior de idade, segundo a mãe. Para a ex-esposa, considerando que o imóvel é bem indivisível e que ela detém 40% da propriedade, caracterizaria enriquecimento ilícito o seu uso exclusivo sem o ressarcimento daquele que não usufrui do patrimônio. 

O ministro explicou que o uso exclusivo do imóvel por um dos ex-cônjuges autoriza que aquele que for privado de usá-lo reivindique, a título de indenização, a parcela proporcional de sua cota sobre a renda de um aluguel presumido, nos termos dos artigos 1.319 e 1.326 do CC.

Por outro lado, o magistrado lembrou que os genitores devem custear as despesas dos filhos menores com moradia, alimentação, educação e saúde, entre outras - dever que não se desfaz com o término do vínculo conjugal ou da união estável.

Adicionalmente, o relator apontou que, de acordo com a súmula 358 do STJ, o advento da maioridade do filho não constitui, por si só, causa de exoneração do dever de prestar alimentos.

Benefício comum

Segundo Salomão, como previsto no artigo 1.701 do Código Civil, a pensão alimentícia pode ter caráter pecuniário ou corresponder a uma obrigação in natura, hipótese em que o devedor fornece os próprios bens necessários à sobrevivência do alimentando, tais como moradia, saúde e educação.

No caso dos autos, o relator entendeu que não ficou demonstrado o fato gerador do pedido indenizatório da ex-mulher - ou seja, o uso de imóvel comum em benefício exclusivo do ex-marido -, já que há proveito indireto da mãe, cuja filha também mora na residência. Pelos mesmos motivos, para o magistrado, não poderia ser reconhecida a ocorrência de enriquecimento ilícito por parte do ex-marido.

"É certo que a utilização do bem pela descendente dos coproprietários - titulares do poder familiar e, consequentemente, do dever de sustento - beneficia ambos, não se configurando, portanto, o fato gerador da obrigação indenizatória fundada nos artigos 1.319 e 1.326 do Código Civil".

• Processo: REsp 1.699.013"

Informações: STJ e https://www.migalhas.com.br/quentes/345000/homem-nao-pagara-a-ex-mulher-aluguel-do-imovel-no-qual-vive-com-filha

Fantasia x Realidade ou IGP-M x Valor de Mercado

    Enquanto o IGP-M chega a quase 30% (fazia muito tempo que não vivenciávamos essa correção monetária), o valor de mercado permanece estável, segundo Pesquisa do Secovi (leia na integra http://www.secovi.com.br/noticias/pesquisa-do-secovi-sp-mostra-estabilidade-no-valor-do-aluguel-em-sao-paulo/15259).

       Trazendo uma nova realidade : ou o Locador não aplica integralmente, ou tem seu imóvel entregue pelo Locatário, que pela lei da Oferta e Procura encontra oportunidades, muitas vezes, melhores.

       Nunca foi tão importante uma intermediação e negociação bem feitas.

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IGP-M ou IPCA: É possível substituir o índice de reajuste do aluguel?

        O Sul sempre inova com suas decisões, que na maioria das vezes, parecem justas e assertivas.

        Desta vez, em Santa Catarina, na cidade de São José, foi concedida a liminar para substituição do indíce de reajuste do alguel: do IGP-M (que este mês ficou em 31,11%) para o IPCA (6,10% no mesmo período);

        O locatário é um restaurante localizado no interior de um shopping, e na decisão a magistrada levou em conta o quanto este setor foi afetado na pandemia.

"Portanto, inegável o risco de inadimplência, caso mantido os índices de reajustes, que foram convencionados entre as partes em momento diverso da economia, agora afetada por evento imprevisível. Desta forma, reconheço a probabilidade do direito alegado pela parte autora e o risco de dano, além da reversibilidade da medida, a autorizar a concessão da tutela de urgência requerida."

        Demonstrando novamente que a aplicação fria de dispositivos legais e contratuais, não agindo com razoabilidade e bom senso, pode causar transtornos a relação delicada de locador e locatário; podendo levar às partes a recorrem ao Judiciário com finalidade de reequilíbrio.

        Lembrando que muito mais do que a livre vontade das partes deve regularizar pela lei de oferta e procura e o valor real de mercado.

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7 Segredos para Escolha de um Imóvel Ideal

Dificuldades na Hora da Escolha?

A equipe de especialistas da Allegranci IMÓVEIS separou os 7 Segredos para escolher o Imóvel Ideal,  para acertar na escolha:

1. Defina a sua Necessidade:

        Pensando no que você e sua família precisam como: tamanho e composição de sua família; antes de começar a buscar, fará com que trace seu objetivo e alcance ele mais rápido.

2.Visite e analise o Imóvel

        Leve uma trena, fita métrica e confira se seus móveis cabem no espaço.

        Para facilitar o planejamento existe um aplicativo chamado Magic Plan, que você pode fotografar que ele mede e forma uma planta da casa ou apartamento.

        Tome nota dos pontos fortes e dos pontos fracos de cada imóvel visitado, pode ser que esqueça depois da hora de comparar e escolher.

        Lembre que a decoração atual pode ser mudada e deixar o imóvel com a "sua cara", então não leve em conta o gosto do proprietário do imóvel.

3. Escolha: NOVO ou USADO

        Generalizando os imóveis novos costumam não ter tantos custo de manutenção, tem área de lazer mais completa e algumas vezes condomínio mais barato; entretanto costumam ser muito mais compactos e mais caros.

        No caso de um imóvel usado normalmente eles têm área interna maiores ; e muitas vezes não tem necessidade de gasto com manutenção e mobilia, pois em muitos casos vem com mobilia fixa.

4.  Localização é um ponto muito Importante

        Estude a vizinhança do imóvel pretendido. Analise a infraestrutura: supermercados, padarias, escolas, ...

           Verifique o histórico de criminalidade do bairro, buscando notícias e sondando com moradores e comerciantes.

            Faça, durante dia de semana, o percurso até seu trabalho e/ou escola para definir se é viável.

5. Aproveite a Ajuda Profissional dos Corrretores!

        Ao invés de tratar o corretor com desconfiança, conte com ajuda dele.

        Para ajudar faça uma lista do tipo de imóvel que você procura:  região,  faixa de valor, o tamanho e outras eventuais exigências. 

6. Analise seu Orçamento na sua Escolha:

            O imóvel pode ter tudo para ser ideal, mas se não couber no seu orçamento; ele será uma péssima escolha.

            No caso de aquisição por financiamento não é aconselhável que não se comprometa mais de 20% do orçamento mensal com a dívida. 

            Para locação de um imóvel é normalmente exigido renda de 3 x o valor da locação, ou seja, aluguel, IPTU e condomínio (se for apartamento).

7. Não demore  muito para escolher

            A compra ou locação do imóvel é uma decisão muito importante. Mas o mercado está aquecido e muitas vezes pode ser que o imóvel escolhido não esteja mais disponível quando decidir por ele.

            "Um imóvel muito bom pode ter maior procura, e o comprador pode perdê-lo pela demora”, diz Rinaldo Sparvoli gerente comercial da Allegranci imóveis.

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Consumidores estão mais interessados em COMPRAR do que em ALUGAR imóvel

 

A pandemia do Covid 19 influenciou muito o comportamento das pessoas.

Uma pesquisa de um grande portal imobiliária evidenciou um aumento supreendente no padrão de consumo dos brasileiros.

A procura que era antes de 47% subiu para 63% para compra em relação a locação.

Houve uma maior procura por imóveis maiores e pouca procura para 1 dormitório.

 Os compradores buscam mais qualidade na moradia, com ambientes adequados e espaço para escritório.

Flexibilizaão do Pagamento de Aliuguel nos contratos de Locação durante a pandemia do Coronavírus

Por Arthur Ribeiro Mesquita, do núcleo de Direito Imobiliário, Urbanístico e Condominial do IEAD

Desde a chegada do novo coronavírus (COVID-19) no território brasileiro, a população observa, diariamente, a evolução do número de infectados e de vítimas fatais, sem saber exatamente o que ainda está por vir.

Neste sentido, é evidente que o setor imobiliário e as relações contratuais estão sendo bastante afetados pelos impactos financeiros causados pela pandemia do COVID-19, o que necessariamente repercute nos contratos de locação residenciais e comerciais (não residenciais). Inclusive, o mercado imobiliário prevê que o índice de inadimplência em contratos de aluguel pode chegar ao percentual de 30% nos próximos meses[1], devido à diminuição da renda dos locatários e a consequente dificuldade em pagar o aluguel em dia.

Diante deste atual cenário, quais são as opções jurídicas para locatários e locadores contornarem a crise e não rescindirem o contrato de locação? Trata-se de uma questão bastante complexa e não há uma única solução para todas as situações, tendo que ser feita uma análise caso a caso. Porém, algumas orientações gerais podem ser repassadas, de modo a tentar amenizar uma possível crise financeira e imobiliária no futuro.

Em primeiro lugar, é importante destacar que a atual situação de crise econômica, por si só, não autoriza o locatário a deixar de pagar os aluguéis pontualmente. Inclusive, o locatário cuja renda não foi muito prejudicada pela pandemia deve continuar pagando o preço previsto no contrato, nos prazos estipulados, sem nenhuma alteração.

Em relação aos locatários que tiverem a sua renda cortada ou drasticamente reduzida pelos efeitos econômicos do COVID-19, a sugestão é que procurem o locador do seu imóvel o mais rápido possível, para informá-lo a respeito da sua situação financeira e tentar compor um acordo amigável, cumprindo com os deveres de informação e transparência, inerentes ao princípio da boa-fé contratual, previsto no artigo 422 da Lei nº 10.406/02 (Código Civil).

Independentemente de se tratar de uma locação residencial ou comercial, o acordo extrajudicial é a medida mais recomendada para os locatários e locadores, tendo em vista que um processo judicial pode ser extremamente oneroso e demorado, enquanto que a conciliação trará resultados imediatos.

Inclusive, já se fala em um “dever de renegociar” como condição para ingressar na via judicial[2], teoria desenvolvida pelo nobre doutrinador Anderson Schreiber, a qual prega que a prévia tentativa de negociação entre os contratantes deve ser considerada um pré requisito para propor ação judicial de revisão de contratos. Mais do que isso, a tentativa de negociação representa uma atitude de boa-fé, que pode ser levada em consideração pelo magistrado em um possível processo judicial no futuro.

Para se fazer uma boa negociação e chegar a um consenso, existem algumas dicas que devem ser observadas. De início, destaca-se que não é recomendável que as partes cheguem a um acordo apenas no “boca a boca”, sendo aconselhável que o acordo seja feito por escrito, de preferência por um termo aditivo ao contrato de locação, para dar segurança jurídica e evitar futuras discordâncias.

Além do mais, é importante ter em mente que os descontos auferidos durante a quarentena devem ser ressarcidos ao locador no futuro, em número de parcelas a ser combinado entre as partes, uma vez que o proprietário do imóvel não pode arcar sozinho com a redução do valor do aluguel.

Após as tratativas de negociação, é possível que as partes não cheguem a um denominador comum, frustrando a expectativa de acordo. Diante dessa situação, o locatário pode optar pelo ajuizamento de sua demanda, explorando as possibilidades jurídicas do ordenamento brasileiro.

Tomando por base a Lei nº 8.245/1991, também conhecida como Lei do Inquilinato, esta somente prevê a revisão judicial do valor do aluguel após três anos de contrato, com o objetivo de adequar o preço ao valor de mercado, nos termos do artigo 19 da referida Lei. Para os locatários que se encontram nesta hipótese, pode ser um bom argumento a ser utilizado na ação revisional.

Entretanto, a Lei do Inquilinato não prevê expressamente a revisão contratual por fatores imprevisíveis, como o que vem acontecendo no momento, razão pela qual o locatário deve socorrer-se ao Código Civil e às construções doutrinárias e jurisprudenciais.

Neste sentido, as teorias da imprevisão, da onerosidade excessiva e do caso fortuito e força maior, previstas, respectivamente, nos artigos 317, 478 e 393 do Código Civil, se mostram como os melhores artifícios para convencer o magistrado a revisar o contrato e reduzir os valores dos aluguéis. Os três institutos mencionados foram construídos a fim de mitigar o princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) diante de situações excepcionais que causam o desequilíbrio contratual, como é o caso do coronavírus e seus efeitos na sociedade.

Destaca-se que, em juízo, não basta alegar a crise do COVID-19 como um fato público e notório (artigo 374, inciso I do Código de Processo Civil), mas também é necessário provar e demonstrar ao juiz a queda de rendimentos da empresa (em caso de locação comercial) ou a redução do salário da pessoa física (em caso de locação residencial).

Ainda é muito cedo para fazer uma análise jurisprudencial profunda sobre o tema. Porém, até o momento, a jurisprudência majoritária tem optado por não deferir as medidas liminares requeridas por locatários, que pretendem que o juiz imponha a redução do valor do aluguel durante o período de quarentena.

Por outro lado, os Tribunais brasileiros também têm optado por não despejar inquilinos devedores neste atual momento de adversidade, até porque a recomendação é de que as pessoas permaneçam em casa e não saiam nas ruas. Neste sentido, o Projeto de Lei nº 1.179/2020, em trâmite no Congresso Nacional, estabelece um regime de urgência para as relações privadas e, em seu artigo 9º, determina a suspensão das desocupações forçadas em ações de despejo, o que se aplicaria para os processos ajuizados entre 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020, caso o projeto seja aprovado no Congresso.

Portanto, diante da ausência de uma lei específica e da imprevisibilidade da economia, os órgãos judiciários, em sua maioria, não querem tomar decisões precipitadas por agora, seja impondo a redução forçada do valor do aluguel ou despejando inquilinos devedores, mais uma razão para que locadores e locatários coloquem suas diferenças de lado e busquem resolver seus problemas por meio da conciliação.

leia texto na integra : https://ieadireito.jusbrasil.com.br/artigos/844578611/flexibilizacao-do-pagamento-de-aluguel-nos-contratos-de-locacao-durante-a-pandemia-de-coronavirus?utm_campaign=newsletter-daily_20200515_10084&utm_medium=email&utm_source=newsletter